Hiển thị các bài đăng có nhãn Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản. Hiển thị tất cả bài đăng
Lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản?
Thứ hai 27/02/2012 23:24
ANTĐ - Ế ẩm do thị trường trầm lắng, một số doanh nghiệp đang muốn bán
căn hộ chung cư thương mại cho thành phố để làm nhà tái định cư. Xung
quanh vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Tuấn
cho biết:
Bán nhà cho Thành phố là cách làm hiệu quả để doanh nghiệp vượt khó
- Trước mắt, một số dự án trọng điểm đang lo thiếu nhà, vậy thành phố sẽ lấy nguồn từ đâu để bù đắp?
- Để giải quyết vấn đề cấp bách, Sở Xây dựng vừa đề nghị thành phố cho xây dựng cơ chế để mua lại nhà thương mại của doanh nghiệp. Thị trường hiện đang trầm lắng nên các doanh nghiệp xây xong nhà, chưa bán được. Vấn đề là mua chỗ nào, cơ cấu căn hộ ra sao để phục vụ nhu cầu tái định cư cho phù hợp. UBND TP đã giao Sở rà soát lại để lên cơ chế cụ thể.
- Tới nay, đã có doanh nghiệp nào đăng ký bán nhà cho thành phố chưa?
- Có một số doanh nghiệp đã có văn bản đề nghị Hà Nội mua lại quỹ nhà thương mại để phục vụ cho nhu cầu tái định cư. Trong đó, có một đơn vị thuộc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội muốn nhượng lại 120 căn hộ đã hoàn thiện tại Khu đô thị Sài Đồng (Gia Lâm) cho TP để làm nhà tái định cư. Nhưng muốn bán lại cũng phải có quy trình, nhất là việc tính toán giá thành căn hộ. Cơ quan quản lý sẽ phải xem xét lại chi phí, xem cái nào hợp lý, cái nào bất hợp lý. Mức lợi nhuận doanh nghiệp được hưởng sẽ giới hạn ở mức 10%, tương đương với mức doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Sở Xây dựng sẽ tổng hợp nhu cầu bán nhà của doanh nghiệp để báo cáo thành phố xem xét.
- Nhà thương mại mua được sẽ ưu tiên tái định cư cho dự án nào, thưa ông?
- Đây là việc cần tính toán cụ thể theo thời điểm. Nói chung, cần ưu tiên các dự án hạ tầng trọng điểm như dự án tàu điện trên cao, các dự án giao thông lớn, dự án hạ tầng xã hội như trường học... cũng là đối tượng cần được sử dụng quỹ nhà này. Thông qua mua nhà thương mại, TP sẽ tạo nên một lượng lớn để phục vụ nhu cầu tái định cư của tất cả các dự án.
- Nhà thương mại diện tích lớn trong khi căn hộ tái định cư có khi chỉ cần diện tích nhỏ, liệu có phù hợp không?
- Đương nhiên, việc có mua hay không còn phải tính toán, cân nhắc xem có phù hợp với tái định cư không. Cơ cấu căn hộ không đáng lo. Chúng ta nên thay đổi quan niệm, cần coi nhà tái định cư như nhà ở thương mại. Nhà tái định cư cũng cần chất lượng tốt, điều kiện sống tốt như nhà thương mại. Về tiêu chuẩn tái định cư, ví dụ, như theo quy định, một hộ dân có thể được mua căn hộ rộng 45m2 nhưng nếu họ có điều kiện về tài chính và có nhu cầu thì cũng nên tạo điều kiện để họ mua căn hộ lớn hơn, 70-80m2 chẳng hạn.
- Giữa lúc thị trường khó khăn như hiện nay, việc bán được nhà cho Thành phố cũng xem như một lối thoát cho doanh nghiệp?
- Nhiều doanh nghiệp hiện đang rất khó khăn vì thị trường bất động sản đóng băng, người mua nhà ngoảnh mặt, thậm chí nhiều doanh nghiệp đang sống dở, chết dở. Nếu làm được theo cách này, Thành phố sẽ chủ động hơn trong việc đáp ứng quỹ nhà tái định cư, mặt khác, sẽ cứu được không ít doanh nghiệp đang trong cơn nguy kịch, giúp họ vượt qua được giai đoạn khó khăn này để có vốn tiếp tục duy trì sản xuất, kinh doanh. Đây chính là lúc doanh nghiệp và Nhà nước cùng nhau chia sẻ khó khăn. Tuy nhiên, tiền mua nhà là tiền ngân sách, tiền đóng thuế của dân, vì vậy, khi mua nhà, thành phố sẽ phải tính toán kỹ về giá thành, các chi phí hợp lý, doanh nghiệp trong trường hợp này không thể mong lợi nhuận cao được.
Chính Trung (Thực hiện)
Bất động sản Hà Nội: Hấp dẫn nhưng khó vào
Nhà đầu tư có dự án là sẽ thắng, nhưng làm thế nào để có dự án mới là vấn đề.
09:20 (GMT+7) - Thứ Hai, 6/12/2010
Lợi nhuận từ thị trường bất động sản Hà Nội là đặc biệt hấp dẫn nếu làm một phép so sánh nhỏ
Vì sao bất động sản Hà Nội vẫn là bài toán khó cho các nhà đầu tư tư nhân, cho dù ai cũng nhìn thấy tiềm năng?
Nghịch lý
Tuần qua, Đất Xanh Group (DXG) đã công bố kế hoạch đàm phán để mua lại hai dự án bất động sản tại Hà Nội. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DXG tỏ ra khá tự tin khi nói về kế hoạch này, xem đó là một phần quan trọng trong kế hoạch “Bắc tiến”.
Hàng loạt nhà đầu tư trong và ngoài nước đã tìm đến Hà Nội thời gian qua, nhưng số ở lại là không nhiều. Điểm mặt các dự án bất động sản tại Hà Nội, có thể thấy các nhà đầu tư chỉ tập trung vào một số nhóm chính.
Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư mà bản chất là các doanh nghiệp nhà nước. Lịch sử phát triển của họ ít nhiều gắn với nhiệm vụ phát triển nhà và đô thị, kiểu như HUD, Sông Đà, Vinaconex, Handico… Có vô vàn lợi thế dành cho các nhà đầu tư này nhờ vào yếu tố lịch sử cũng như việc sớm giành được quỹ đất từ nhiều năm trước.
Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư nước ngoài mà dự án của họ hoặc được cấp phép từ lâu, khi mà lĩnh vực này còn rất khát vốn, hoặc mới được cấp phép gần đây nhưng là dựa trên các điều kiện khá ngặt nghèo về nghĩa vụ tài chính. Điển hình trong nhóm này là chủ đầu tư các dự án như Ciputra, tổ hợp Gamuda hay dự án Bắc An Khánh.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư tư nhân xuất thân “miền Bắc”, vốn được coi là có nhiều mối quan hệ “đặc biệt”. Tiêu biểu cho nhóm này là những cái tên như Bitexco, Vincom, Nam Cường và có thể kể thêm một vài nhà đầu tư khác trong thời gian tới.
Số còn lại, hầu hết chạy theo những dự án nhỏ lẻ, hoặc không bao giờ xuất hiện một cách chính thức. Số này bao gồm một loạt các nhà đầu tư sau khi thành công trong các lĩnh vực khác, từ ngân hàng, thép, khai khoáng… quyết định “nhảy ngang” sang bất động sản.
Lợi nhuận từ thị trường bất động sản Hà Nội là đặc biệt hấp dẫn nếu làm một phép so sánh nhỏ. Tại dự án Ecopark của Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Việt Hưng, giá đền bù ban đầu chỉ trên dưới 30 triệu đồng/sào đất nông nghiệp. Nhưng giờ đây, giá nền biệt thự tại dự án này lên tới trên 40 triệu đồng/m2. Dễ hiểu vì sao sau giai đoạn 1, chủ đầu tư cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng để triển khai tiếp các giai đoạn sau.
Nếu lấy đường vành đai 3 làm ranh giới mới cho khu vực nội thành, một điều dễ nhận thấy là ngay trong “nội thành mới” vẫn còn những lô đất tồn tại dưới dạng đất nông nghiệp. Từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng, quỹ đất Hà Nội còn rất nhiều để phát triển đô thị.
Một nhà đầu tư am hiểu thị trường bất động sản nhận xét rằng nếu tổ chức đô thị tốt, phần diện tích từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng thậm chí có thể đủ chỗ cho dân số của… toàn miền Bắc.
Điều này là một khác biệt rất căn bản với Tp.HCM, nơi mà dấu ấn đô thị thật sự đã chạm đến một vùng đất rộng có bán kính lên tới vài chục km2. Quỹ đất được huy động nhiều hơn đã khiến cho giá nhà đất ở Tp.HCM “mềm” hơn và cơ hội thâm nhập thị trường nhờ vậy cũng rộng mở hơn cho các nhà đầu tư.
DXG có thành công ở miền Bắc hay không sẽ vẫn là một dấu hỏi lớn khi mà trước đó, nhiều nhà đầu tư tư nhân khác đã ra đi không kèn không trống. Cho dù, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, DXG đã rất thành công tại thị trường miền Nam trên phương diện bán hàng.
Với việc dòng tiền luân chuyển qua DXG hàng năm bình quân đạt hơn 8.000 tỉ đồng, tương đương với hơn 4.000 sản phẩm một năm, DXG là một mô hình đáng để các nhà đầu tư khác phải ngưỡng mộ, nhưng điều đó có vẻ không phải là một lợi thế ở thị trường Hà Nội.
Khi mà tiền chênh lệch giữa “giá gốc” và “giá thị trường” của các giao dịch bất động sản có thể lên tới 100%, kỹ năng bán hàng có thể là một thứ xa xỉ. Nhà đầu tư có dự án là sẽ thắng, nhưng làm thế nào để có dự án mới là vấn đề.
Ma trận thủ tục
Nếu trong vòng một hai năm, một nhà đầu tư có thể hoàn tất thủ tục cho một dự án thì đó quả là một nhà đầu tư tài ba. Hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội đều được chuẩn bị một cách âm thầm từ rất lâu trước khi chính thức được công bố.
Quy trình lập một dự án đầu tư hiện nay phải qua rất nhiều bước, và mỗi bước lại qua rất nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Ngay cả trong trường hợp mọi thủ tục đều ổn, riêng việc “đeo bám” các cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục là một thử thách quá lớn.
Lấy ví dụ muốn lập một dự án khu đô thị mới ở ngoại thành, về nguyên tắc, nhà đầu tư phải lập một “báo cáo đầu tư sơ bộ”, trước đây gọi là “báo cáo tiền khả thi”. Để đảm bảo rằng dự án có cơ hội được chấp thuận, nhà đầu tư cũng có thể xin trước một cái gọi là “chấp thuận về nguyên tắc” việc lập dự án từ UBND thành phố. Bước này rất quan trọng nhưng té ra lại không có... giá trị pháp lý gì cả vì từ “chấp thuận” lập dự án đến “chấp thuận” dự án là một quãng đường rất dài.
Tiếp sau “báo cáo đầu tư sơ bộ”, nhà đầu tư sẽ phải lập một “báo cáo đầu tư khả thi”. Báo cáo này về lý thuyết thì sẽ được gửi đến UBND thành phố để xem xét phê duyệt, nhưng trên thực tế thì sẽ phải nộp ở sở kế hoạch và đầu tư với tư cách là “cơ quan tham mưu” chính về các dự án đầu tư.
Ma trận bắt đầu xuất hiện khi báo cáo này sẽ được gửi đến hàng chục sở ngành khác để “xin ý kiến”. Sự đồng ý hoàn toàn từ tất cả các sở ngành là trường hợp rất hiếm gặp. Chưa kể, ngay cả khi tất cả đều đồng ý, nhưng chỉ cần một trong số các văn bản phúc đáp có một vài chữ “tuy nhiên” hay vài ý “đề nghị xem lại nội dung A, B, C”... dự án cũng có nguy cơ bị gác lại.
Vấn đề là nhà đầu tư sẽ phải “nắm tình hình” ở rất nhiều cửa và gặp gỡ, làm việc với rất nhiều người khác nhau. Có vô vàn biến số có thể tới và chỉ cần một trong số đó không thuận lợi thì dự án sẽ ảnh hưởng. Sở tài chính có thể đưa ra những nghi ngờ về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Sở quy hoạch kiến trúc có thể quyết định việc cho xây 10 tầng hay 30 tầng. Sở công an có thể lo lắng chuyện phòng cháy chữa cháy trong khi quận huyện sở tại cũng có thể băn khoăn về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng...
Lựa chọn nào đây giữa việc nhìn thời gian và cơ hội trôi đi, với việc chấp nhận "chạy" để thúc đẩy dự án?
Trong khi đó, cơ chế đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư lại chỉ được tiến hành đối với các lô đất nhỏ lẻ, hầu hết các dự án có diện tích được tính bằng hecta hiện vẫn được quyết định bằng cơ chế giao đất.
Một khi các vấn đề thuần túy thị trường vẫn được quyết định bằng quy trình hành chính, rất khó để có thể thúc đẩy thị trường phát triển một cách lành mạnh trên nguyên tắc cạnh tranh, để đảm bảo rằng các sản phẩm đến tay người tiêu dùng cuối cùng sẽ có chất lượng và giá cả phù hợp nhất.
Nghịch lý
Tuần qua, Đất Xanh Group (DXG) đã công bố kế hoạch đàm phán để mua lại hai dự án bất động sản tại Hà Nội. Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DXG tỏ ra khá tự tin khi nói về kế hoạch này, xem đó là một phần quan trọng trong kế hoạch “Bắc tiến”.
Hàng loạt nhà đầu tư trong và ngoài nước đã tìm đến Hà Nội thời gian qua, nhưng số ở lại là không nhiều. Điểm mặt các dự án bất động sản tại Hà Nội, có thể thấy các nhà đầu tư chỉ tập trung vào một số nhóm chính.
Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư mà bản chất là các doanh nghiệp nhà nước. Lịch sử phát triển của họ ít nhiều gắn với nhiệm vụ phát triển nhà và đô thị, kiểu như HUD, Sông Đà, Vinaconex, Handico… Có vô vàn lợi thế dành cho các nhà đầu tư này nhờ vào yếu tố lịch sử cũng như việc sớm giành được quỹ đất từ nhiều năm trước.
Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư nước ngoài mà dự án của họ hoặc được cấp phép từ lâu, khi mà lĩnh vực này còn rất khát vốn, hoặc mới được cấp phép gần đây nhưng là dựa trên các điều kiện khá ngặt nghèo về nghĩa vụ tài chính. Điển hình trong nhóm này là chủ đầu tư các dự án như Ciputra, tổ hợp Gamuda hay dự án Bắc An Khánh.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư tư nhân xuất thân “miền Bắc”, vốn được coi là có nhiều mối quan hệ “đặc biệt”. Tiêu biểu cho nhóm này là những cái tên như Bitexco, Vincom, Nam Cường và có thể kể thêm một vài nhà đầu tư khác trong thời gian tới.
Số còn lại, hầu hết chạy theo những dự án nhỏ lẻ, hoặc không bao giờ xuất hiện một cách chính thức. Số này bao gồm một loạt các nhà đầu tư sau khi thành công trong các lĩnh vực khác, từ ngân hàng, thép, khai khoáng… quyết định “nhảy ngang” sang bất động sản.
Lợi nhuận từ thị trường bất động sản Hà Nội là đặc biệt hấp dẫn nếu làm một phép so sánh nhỏ. Tại dự án Ecopark của Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Việt Hưng, giá đền bù ban đầu chỉ trên dưới 30 triệu đồng/sào đất nông nghiệp. Nhưng giờ đây, giá nền biệt thự tại dự án này lên tới trên 40 triệu đồng/m2. Dễ hiểu vì sao sau giai đoạn 1, chủ đầu tư cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng để triển khai tiếp các giai đoạn sau.
Nếu lấy đường vành đai 3 làm ranh giới mới cho khu vực nội thành, một điều dễ nhận thấy là ngay trong “nội thành mới” vẫn còn những lô đất tồn tại dưới dạng đất nông nghiệp. Từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng, quỹ đất Hà Nội còn rất nhiều để phát triển đô thị.
Một nhà đầu tư am hiểu thị trường bất động sản nhận xét rằng nếu tổ chức đô thị tốt, phần diện tích từ đường vành đai 3 mở rộng thêm 10 km về mọi hướng thậm chí có thể đủ chỗ cho dân số của… toàn miền Bắc.
Điều này là một khác biệt rất căn bản với Tp.HCM, nơi mà dấu ấn đô thị thật sự đã chạm đến một vùng đất rộng có bán kính lên tới vài chục km2. Quỹ đất được huy động nhiều hơn đã khiến cho giá nhà đất ở Tp.HCM “mềm” hơn và cơ hội thâm nhập thị trường nhờ vậy cũng rộng mở hơn cho các nhà đầu tư.
DXG có thành công ở miền Bắc hay không sẽ vẫn là một dấu hỏi lớn khi mà trước đó, nhiều nhà đầu tư tư nhân khác đã ra đi không kèn không trống. Cho dù, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, DXG đã rất thành công tại thị trường miền Nam trên phương diện bán hàng.
Với việc dòng tiền luân chuyển qua DXG hàng năm bình quân đạt hơn 8.000 tỉ đồng, tương đương với hơn 4.000 sản phẩm một năm, DXG là một mô hình đáng để các nhà đầu tư khác phải ngưỡng mộ, nhưng điều đó có vẻ không phải là một lợi thế ở thị trường Hà Nội.
Khi mà tiền chênh lệch giữa “giá gốc” và “giá thị trường” của các giao dịch bất động sản có thể lên tới 100%, kỹ năng bán hàng có thể là một thứ xa xỉ. Nhà đầu tư có dự án là sẽ thắng, nhưng làm thế nào để có dự án mới là vấn đề.
Ma trận thủ tục
Nếu trong vòng một hai năm, một nhà đầu tư có thể hoàn tất thủ tục cho một dự án thì đó quả là một nhà đầu tư tài ba. Hầu hết các dự án bất động sản ở Hà Nội đều được chuẩn bị một cách âm thầm từ rất lâu trước khi chính thức được công bố.
Quy trình lập một dự án đầu tư hiện nay phải qua rất nhiều bước, và mỗi bước lại qua rất nhiều cơ quan quản lý khác nhau. Ngay cả trong trường hợp mọi thủ tục đều ổn, riêng việc “đeo bám” các cơ quan quản lý nhà nước để hoàn tất các thủ tục là một thử thách quá lớn.
Lấy ví dụ muốn lập một dự án khu đô thị mới ở ngoại thành, về nguyên tắc, nhà đầu tư phải lập một “báo cáo đầu tư sơ bộ”, trước đây gọi là “báo cáo tiền khả thi”. Để đảm bảo rằng dự án có cơ hội được chấp thuận, nhà đầu tư cũng có thể xin trước một cái gọi là “chấp thuận về nguyên tắc” việc lập dự án từ UBND thành phố. Bước này rất quan trọng nhưng té ra lại không có... giá trị pháp lý gì cả vì từ “chấp thuận” lập dự án đến “chấp thuận” dự án là một quãng đường rất dài.
Tiếp sau “báo cáo đầu tư sơ bộ”, nhà đầu tư sẽ phải lập một “báo cáo đầu tư khả thi”. Báo cáo này về lý thuyết thì sẽ được gửi đến UBND thành phố để xem xét phê duyệt, nhưng trên thực tế thì sẽ phải nộp ở sở kế hoạch và đầu tư với tư cách là “cơ quan tham mưu” chính về các dự án đầu tư.
Ma trận bắt đầu xuất hiện khi báo cáo này sẽ được gửi đến hàng chục sở ngành khác để “xin ý kiến”. Sự đồng ý hoàn toàn từ tất cả các sở ngành là trường hợp rất hiếm gặp. Chưa kể, ngay cả khi tất cả đều đồng ý, nhưng chỉ cần một trong số các văn bản phúc đáp có một vài chữ “tuy nhiên” hay vài ý “đề nghị xem lại nội dung A, B, C”... dự án cũng có nguy cơ bị gác lại.
Vấn đề là nhà đầu tư sẽ phải “nắm tình hình” ở rất nhiều cửa và gặp gỡ, làm việc với rất nhiều người khác nhau. Có vô vàn biến số có thể tới và chỉ cần một trong số đó không thuận lợi thì dự án sẽ ảnh hưởng. Sở tài chính có thể đưa ra những nghi ngờ về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Sở quy hoạch kiến trúc có thể quyết định việc cho xây 10 tầng hay 30 tầng. Sở công an có thể lo lắng chuyện phòng cháy chữa cháy trong khi quận huyện sở tại cũng có thể băn khoăn về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng...
Lựa chọn nào đây giữa việc nhìn thời gian và cơ hội trôi đi, với việc chấp nhận "chạy" để thúc đẩy dự án?
Trong khi đó, cơ chế đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư lại chỉ được tiến hành đối với các lô đất nhỏ lẻ, hầu hết các dự án có diện tích được tính bằng hecta hiện vẫn được quyết định bằng cơ chế giao đất.
Một khi các vấn đề thuần túy thị trường vẫn được quyết định bằng quy trình hành chính, rất khó để có thể thúc đẩy thị trường phát triển một cách lành mạnh trên nguyên tắc cạnh tranh, để đảm bảo rằng các sản phẩm đến tay người tiêu dùng cuối cùng sẽ có chất lượng và giá cả phù hợp nhất.
Cách quảng cáo bất động sản hiệu quả ?
| Vào lúc thị trường đang lên nhanh, muốn định giá nhà để bán thật dễ. Cứ niêm yết nhà của mình cao hơn so với nhà tương tự (kiểu nhà, diện tích, năm xây v.v..) trong cùng xóm là không sợ hớ. Không những thế, có thể có người còn sẵn lòng trả cao hơn giá niêm yết nếu đang có nhiều người tranh nhau mua. |
Ðể có thể bán nhà nhanh khi thị trường chậm lại, có một số “chiến thuật” mà những chuyên viên địa ốc kinh nghiệm khuyến cáo chủ nhà nên tránh việc chỉ chăm chăm nói rằng hãy mua căn nhà này chưa chắc người ta sẽ cảm thấy bị thuyết phục. Nghệ thuật tiếp thị thành công là làm sao “bán” cho người mua cái ý tưởng “nên” mua cái này hơn cái khác.
Quảng cáo những đặc điểm hấp dẫn
Lựa ra những đặc điểm nổi bật của căn nhà (để kể ra):Sân rộng rãi, Hướng nhà đông nam,khu dân trí cao,giấy tờ đầy đủ,chính chủ ....v..v , và không quên thêm những vật dụng để lại :bộ máy giặt máy sấy, tủ lạnh, máy cắt cỏ ... Những thứ này có thể không tốn nhiều tiền nhưng lại là đồ thiết dụng mà người chủ mới có thể không cần phải sắm thêm nếu thấy chúng còn rất tốt. Gây ấn tượng đặc biệt là một trong những đặc điểm để dễ bán nhà này hơn nhà khác.
Tân trang lại toàn bộ nhà bếp, phòng tắm
Bất cứ người đi xem nhà để mua nào cũng chú ý đặc biệt đến nhà bếp và phòng tắm. Nhà bếp rộng rãi, đẹp đẽ để thỏa mãn nhu cầu nấu nướng của bà chủ nhà và phòng tắm lịch sự, tiện nghi để hưởng thụ những phút trầm mình trong nước nóng sau một ngày làm việc mệt mỏi. Cả nhà bếp và phòng tắm được làm mới toàn diện với những trang bị đắt tiền và hợp thời sẽ là những đặc điểm khó quên đối với người đến xem nhà khi họ so sánh giữa căn nhà này với những căn nhà khác trong khu vực hay cùng một mức giá nhà.
Thay mái nhà hoặc lăn sơn mới khi mái nhà đã khá cũ và dù không bị hư hỏng hay ngả màu.
Người đến xem nhà sẽ tính nhẩm trong đầu là ở chỉ một thời gian ngắn sẽ phải bỏ tiền ra thay mái hay sơn lại trần nhà , vừa tốn tiền lại vừa tốn thời giờ. Nếu mua nhà có mái mới sẽ không phải bận tâm một thời gian dài.
Quảng cáo rằng chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua (trên thực tế thì không nhiều lắm đâu)
Chủ nhà sẵn sàng bớt tiền lại cho người mua một số tiền tương ứng với số tiền cần thiết để người mua sắm hệ thống màn cửa, màng mành hoặc vật dụng trang trí mới theo ý thích riêng, nếu như chủ nhà chưa thay thế hết những thứ này hoặc chưa có.
Quảng cáo chủ nhà sẽ trả cho người mua phí tổn thủ tục giấy tờ chuyển nhượng tài sản
Nếu giấy tờ hợp lện,mức phí này sẽ không đáng là bao ,thay vì bán với giá nhà thấp hơn, thì người bán đã bán được với mức giá cao hơn, khi khách hàng cảm thấy yên tâm về tính pháp lý cũng như sự nhiệt tình của chủ nhà,mọi giao dịch sẽ trở lên thuận lợi hơn rất nhiều.
Trả tiền các loại phí phát sinh cho người mua
Ðối với những căn nhà nằm trong những khu xây dựng quy mô cả trăm hay cả ngàn ngôi nhà chung với nhau và mọi ngôi nhà đều nằm dưới một ban quản lý chung để bảo vệ giá trị, vẻ đẹp, trật tự chung, tiền lệ phí hàng tháng có thể là vài trăm ngàn đồng tùy khu vực. Nếu người bán trả cho người mua số tiền này trọn một năm có khi cũng là số tiền đáng kể,nhưng 6 tháng thì đó cũng là việc nên làm.Và khi giới thiệu với khách mua về căn nhà ,cũng nên Nhấn mạnh cho họ thấy rằng:À,anh chị về sống sẽ không bị gõ cửa hàng tháng trong vòng 6 tháng đó! Số tiền đó dùng vào nhiều việc khác.
Hỗ trợ khách mua về kinh tế nếu khách mua nhiệt tình nhưng không đủ khả năng thanh toán.
Phương án1:Cho khách hàng chả trậm theo từng đợt .
Phương án 2: Cho khách hàng nợ trong khoảng thời gian thoả thuận(bằng văn bản),ghi rõ ngày tháng thanh toán,nếu giá trị lớn có thể tính thêm lãi suất do 2 bên thống nhất,
Phương án 3:Tư vấn khách sử dụng dịch vụ vay của ngân hàng,thế chấp bằng chính giấy tờ của căn nhà đó.
Trên đây là một số trong nhiều sáng kiến khác nhau mà một người bán nhà có thể áp dụng, tùy hoàn cảnh, tùy trường hợp, để có thể bán nhà dễ hơn, nhanh hơn. Nếu thị trường đang ở lúc “đắt như tôm tươi”thì dù nhà có tồi tàn, nhếch nhác, cũng có nhiều người tranh nhau để mua. Gặp hoàn cảnh thị trường chậm lại, nhà trên thị trường nhiều hơn người mua người bán nhà cần phải có sáng kiến để giúp cho căn nhà bán được nhanh hơn.
Thực tế,nếu tính kỹ,bạn bỏ ra một vài triệu để nâng giá trị của ngôi nhà lên và hỗ trợ cho gia chủ mới sẽ hơn hẳn việc ngôi nhà khiến bạn mất ăn mất ngủ vì lo lắng .
Để tránh bị “bẫy” trên thị trường bất động sản
Với người dân chỉ mong muốn tìm cho mình một miếng đất hoặc một căn hộ chung cư thì các chuyên gia khuyên: Cần chủ động giảm rủi ro, tăng cơ hội bằng những lựa chọn sáng suốt. Nói cách khác là tìm đến những người bán hàng trung thực để tránh “bẫy” trên thị trường BĐS.
Hấp dẫn song hành với rủi ro
Gần đây, thị trường bất động sản tại phía Tây Hà Nội đã thực sự trở thành “điểm nóng”. Do đây là cửa ngõ vào trung tâm mới của thành phố, lại có cơ sở kết nối hạ tầng đến các nơi thông suốt. Tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài được mở ra cùng với hàng loạt đô thị vệ tinh khiến cho giá nhà đất, giá chung cư tại khu vực này tăng vùn vụt.
 |
| Nhiều dự án chung cư sang trọng, tiện nghi được xây dưng trên đường Lê Văn Lương kéo dài. (Ảnh: Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp The Pride). |
Đường Lê Văn Lương khởi đầu từ ngã tư với đường Láng và Láng Hạ, chạy qua khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính kéo dài với tổng chiều dài 7,8 km, bắt đầu từ điểm giao cắt đường Lê Văn Lương hiện tại và đường Khuất Duy Tiến (vành đai 3) và điểm cuối tuyến giao cắt với đường vành đai 4 thuộc địa phận xã Yên Nghĩa, Hà Đông.
Tuyến đường này có thể liên kết mạng giao thông giữa các khu vực, xâu chuỗi các đô thị dọc hai bên như đô thị Phùng Khoang, Trung Văn, Dương Nội, Văn Khê. Lê Văn Lương nối thẳng ra Trung Hòa - Nhân Chính, tạo ra trục giao thông quan trọng nối trung tâm Hà Nội với các khu vực mở rộng.
Theo thông tin từ Trung tâm Bất động sản Mỹ Đình 2, giá các biệt thự, khu đô thị liền kề dọc tuyến Lê Văn Lương kéo dài như Văn Khê, Trung Văn, Mỗ Lao, Phùng Khoang, Dương Nội... tăng rất nhanh. Trước đây, các khu đất này chỉ tăng khoảng 300.000 - 500.000 đồng/m2 nhưng kể từ khi có thông tin chính thức về khởi công tuyến đường Lê Văn Lương, giá đã tăng từ 2,5 đến 3 triệu đồng mỗi m2.
Mặc dù giá tăng nhanh như vậy, nhưng người dân vẫn đua nhau đổ xô đi tìm đất ở khu vực này. Ngược lại, chính do nhu cầu đám đông này, mà giá đã được đẩy thêm lên. Bên cạnh đó, nhiều “cò đất” cũng đã “ngửi” được mùi lợi nhuận từ khu vực nóng này, bắt đầu đưa ra những “chiêu bài” nhằm che mắt những người mua thiếu kinh nghiệm. Phổ biến nhất là những lời rao bán đã được lờ đi phần thuế VAT.
Nhiều người mua không cẩn trọng, hoan hỷ đặt cọc và chồng tiền để rồi cuối cùng phải chạy vạy kiếm tiền trả thêm 10% (tiền thuế) không nằm trong dự tính ban đầu này. Nhiều người cũng đứng ngồi không yên khi đã vội vàng đồng ý với giá mua căn hộ bằng đô la Mỹ, trong khi tỉ giá ngoại tệ trồi sụt hàng ngày.
Thế rồi tình trạng lo sợ “không còn chỗ”, khiến nhiều người cũng mắc phải cạm bẫy ngọt ngào là chồng tiền ngay trong một vài ngày rồi mới phát hiện ra mình đã bị hớ.
Cơ hội vẫn còn
Nói vậy không có nghĩa là tất cả những người dân tham gia mua bán nhà đất đều gặp rủi ro. Nếu mua bằng đô la Mỹ, hoặc mua với giá chưa tính VAT khiến nhiều người điêu đứng, thì chỉ cần cẩn trọng, làm ngược lại cách này, là đã an toàn hơn rất nhiều.
Về phía người bán, nhiều DN cũng đã thực hiện phương thức giao dịch rõ ràng hơn. Công ty cổ phần Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HANIC - mã chứng khoán trên HNX là SHN) đã áp dụng cách bán này cho tòa nhà 35 tầng CT1, thuộc Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp The Pride (nằm trên mặt đường Lê Văn Lương kéo dài) mà công ty có quyền làm đại lý.
Theo ông Đinh Hồng Long, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc HANIC cho hay, công ty đã áp dụng cách minh bạch hóa thông tin và đặc biệt là chốt giá bằng Việt Nam đồng. Cách làm này khiến người mua không phải lo lắng về tỉ giá ngoại tệ, đồng thời xác định được khả năng tài chính và giá cả căn hộ để lựa chọn phù hợp nhất với mình. “Không chỉ người mua có lợi, mà bản thân công ty cũng sẽ thu hút được những khách hàng thực sự, khả năng có nhiều giao dịch thành công hơn”, ông Long hồ hởi.
  |
| Nhiều dự án chung cư sang trọng, tiện nghi được xây dưng trên đường Lê Văn Lương kéo dài. (Ảnh: Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp The Pride). |
Hiện nay, dự án đường cao tốc Láng - Hòa Lạc, đường vành đai 3 đã bước vào giai đoạn hoàn thiện khiến giao thông nối khu vực phía Tây với trung tâm thành phố ngày càng thuận lợi. Các khu đô thị mới vệ tinh xung quanh khu vực này cũng đang được gấp rút hoàn chỉnh.
Nhiều cơ hội mới khác đang mở ra với những người dân muốn sở hữu một căn hộ hiện đại và phù hợp với túi tiền của mình. Theo các chuyên gia, người mua cần thận trọng trong việc lựa chọn “người bán hàng” cũng như xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng. “Càng rõ ràng, càng chi tiết, tỉ mỉ càng tốt. Và tốt nhất nên thảo thuận giá mua bằng Việt Nam đồng. Vừa đúng pháp luật, vừa đỡ bị hớ”, một nhân viên sàn bất động sản khuyên.
