Thị trường bất động sản Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp. Cùng với sự biến động của các thị trường có liên quan như thị trường chứng khóan, thị trường vàng, thị trường bất động sản có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý I/2009 thị trường bất động sản vẫn đóng băng.

Quý II/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục trở lại, tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối đầu quý I và đầu quý II/2010, giá bất động sản được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009.

Biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá có sự không đồng đều giữa các khu vực. Khu vực phía Tây, giá bất động sản tăng đều đặn và có thời điểm tăng cao, giá ảo, các khu vực phía Bắc, phía Nam và phía Đông chỉ mới tăng trở lại từ đầu quý I/2010.

Trong 5 tháng đầu năm 2010, khu vực Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất có hiện tượng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá bất động sản lên cao. Hầu hết các giao dịch, mua bán bất động sản tại khu vực Thạch Thất, Ba Vì, Sóc Sơn chủ yếu với mục đích kiếm lời không phải nhu cầu thật. Sau thời gian ngắn với tốc độ cao và đến mức tới hạn, số lượng giao dịch và giá chào bán đã giảm từ giữa tháng 5/2010 đến nay.

Giải thích nguyên nhân biến động của thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội, ông Nguyễn Khắc Thọ, phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, nhu cầu về bất động sản nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng khách sạn tại Hà Nội là rất lớn. Trong khi đó, nguồn cung của thị trường không đủ, đặc biệt về nhà ở. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, ít khu đô thị mới quy mô lớn được triển khai phê duyệt, một số chậm triển khai do vướng mắc giải phóng mặt bằng. Cung chưa đủ cầu dẫn đến giá bất động sản tăng.

Việc đầu tư vào bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn, có lợi nhuận cao. Chính vì thế, người dân đổ xô đầu tư dòng tiền vào bất động sản.

Theo ông Ngô Trung Hải, Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2050 được công bố, phần nào ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Định hướng cơ bản của quy hoạch thủ đô được hình thành, các công trình giao thông lớn xung quanh, kết nối với trung tâm thành phố với các vùng đã và đang được triển khai, thuận lợi cho việc di chuyển, từ đó góp phần để thị trường bất động sản tại các khu vực xa trung tâm sôi động.

Một nguyên nhân nữa dẫn tới sự biến động của thị trường bất động sản đó là tâm lý đám đông của nhà đầu tư. Việc mua bán làm giá ảo của giới đầu tư, tâm lý mua bán theo tin đồn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã ảnh hưởng đến thị trường.

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã đưa ra một số giải pháp tại điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Trong đó, vấn đề Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 tập trung hoàn chỉnh trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Công bố công khai quy hoạch được duyệt, xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể để tổ chức triển khai. Xây dựng và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2015, 2020 và 2030 để tổ chức thực hiện.

Ngòai ra, hoàn chỉnh và phê duyệt Đề án quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 nhằm xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, tổ chức và cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản, giao dịch mua bán bất động sản một cách dễ dàng, phù hợp với quy định của pháp luật, góp phần tích cực vào việc phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Theo CBRE Việt Nam, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ 5,9% so với quý trước, khoảng 39,66 USD/m2. Trong quý II/2010, thị trường văn phòng cũng chứng kiến lần đầu tiên giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở dưới mức 40 USD/m2. Giá chào thuê văn phòng hạng B ổn định ở mức 26,42 USD/m2.

So với quý trước, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A giảm 1,75%, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng B giảm 3,32%. Diện tích cho thuê mới của các tòa nhà hạng B đạt mức 16.830 m2, tòa nhà hạng A đạt mức 2.036 m2.

Các tòa nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại.

Trong quý II, thị trường cũng đón nhận thêm 7.600 m2 diện tích văn phòng hạng B từ tòa nhà Hanoi Tourist Building, tại phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm. Tòa nhà đã được lấp đầy gần 100% diện tích thuê trước khi khai trương.

So với thời điểm những năm trước, nhiều khách muốn thuê văn phòng phải xếp hàng, ưu thế hiện nay đã thuộc về khách thuê. Giá thuê giảm, nhiều công ty tại Hà Nội có xu hướng thuê tại các tòa nhà có chất lượng tốt hơn.

Cũng theo đánh giá của CBRE, nghị định của Bộ Xây dựng về việc cấm sử dụng chung cư làm văn phòng sẽ tác động không nhỏ đến thị trường văn phòng. Nhiều doanh nghiệp đang chuyển dịch vị trí thuê từ các chung cư sang các tòa nhà. Mặc dù vậy, ở thời điểm hiện tại, giá thuê văn phòng vẫn chưa có nhiều biến động.

CBRE nhận định, dự kiến không có nhiều thay đổi về giá thuê trong thời gian tới. Khu vực phía Tây, nguồn cung văn phòng sẽ tiếp tục tăng với một loạt dự án chuẩn bị đi vào hoạt động như Hanoi Grand Plaza, Crowne Plaza, Keangnam Hanoi Landmark Tower… Nhiều công ty sẽ có xu hướng thuê dài hạn tại những tòa nhà chất lượng cao ở khu vực này.

Nhu cầu mạnh từ các công ty trong nước và các hợp đồng cho thuê dài hạn tiếp tục là xu hướng nổi bật trên thị trường văn phòng. Nhu cầu văn phòng dự kiến vẫn ở mức cao trong một vài quý tới, tuy nhiên nguồn cung tiếp tục tăng cao hơn nhu cầu. Tuy nhiên, nguồn cung tăng quá nhanh không theo kịp nhu cầu.

Chân ướt chân ráo ra Hà Nội, Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Lâm Viên, chủ đầu tư dự án Richland Southern đã gây sốc với hình thức khuyến mãi "mua nhà, tặng xe". Chưa hết, công ty này còn tiếp tục điều chỉnh tỷ lệ nộp tiền lần đầu khi mua căn hộ. Từ 1/7 đến 9/8, những khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ có giá trung bình khoảng 2.000 USD mỗi m2 khi hoàn tất thanh toán đợt một sẽ được tặng xe Honda SHi 150cc. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng giảm tỷ lệ thanh toán trong đợt một từ 50% giá trị hợp đồng xuống còn 20%.

Bà Vũ Hương Lan, Giám đốc Marketing công ty này cho hay, đây là giải pháp nhằm chia sẻ khó khăn về tài chính với khách hàng khi thị trường đang khó khăn. Theo bà Lan, đối tượng khách hàng mà công ty nhắm đến là những người có nhu cầu thực, mua để ở và không bán qua sàn. "Chưa thể đánh giá tác động hiệu quả ngay của thị trường nhưng ngay ngày đầu tiên, sau khi đưa hình thức khuyến mại này, đã có nhiều người đến hỏi mua căn hộ", bà Lan chia sẻ.

Khuyến mại khi mua nhà khá phổ biến ở thị trường bất động sản phía Nam và đến nay đã dần lan đến Hà Nội song chủ yếu rơi vào các căn hộ cao cấp. Dự án Mulberry Lane (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng thu hút khách hàng với chương trình: "Mua ngay căn hộ nhận phiếu rút thăm trúng chuyến du lịch trị giá 99.000.000 VNĐ". Ngoài ra, chủ đầu tư cũng hợp tác Ngân hàng Quốc Tế (VIB) hỗ trợ khách hàng vay 65% - 90% giá trị hợp đồng khi mua nhà.

Gây đình đám trên thị trường phải kể đến dự án Tricon Tower với mức chiết khấu khá lớn. Từ 16/6 đến 30/8, Công ty cổ phần Đầu tư Minh Việt hỗ trợ khách hàng 5-15% trên giá bán niêm yết.

Động thái trên của các chủ đầu tư nhằm nỗ lực đẩy nhanh tiến độ bán hàng song nhiều chuyên gia bất động lại không có cái nhìn khả quan. Theo họ, trong khi thị trường chung cư giảm đến 70% lượng giao dịch, đây chỉ được coi là một giải pháp tình thế tạm thời để khuấy động thị trường.

Ông Lê Xuân Trường, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản B.D.S, cho hay, khi thị trường khó khăn, nguồn cung quá nhiều, sức cạnh tranh lớn, chủ đầu tư buộc phải tìm cách kích cầu thông qua các hình thức khuyến mại. Nếu trước đây, thị trường sốt nóng, nhiều dự án "chưa bán đã hết hàng" thì nay địa ốc đã chững lại và chủ đầu tư buộc phải tìm mọi cách để thu hồi vốn, tái đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, hình thức khuyến mại này sẽ có tác dụng tích cực đối với những khách hàng có nhu cầu thực nhưng đối với giới đầu tư, giải pháp này không ảnh hưởng nhiều. Về cơ bản thị trường bất động sản chịu tác động mạnh của nguồn vốn và khả năng sinh lời. Giới đầu tư chỉ tích cực tham gia vào thị trường khi nguồn vốn ổn định và khả năng sinh lời cao.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần sông Đà Thăng Long lý giải, khác với các loại hàng hóa thông thường, đường cầu bất động sản ít nhạy cảm. Bởi vậy, hình thức khuyến mại như tặng quà hay giảm giá không thực sự phát huy tác dụng đối với thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư sẽ không đổ xô đi mua chung cư chỉ vì được tặng hay giảm giá vài chục triệu đồng. Để kích cầu, cách tốt nhất là phải tác động trực tiếp vào nguồn vốn của khách hàng. "Tôi cho rằng, giãn tiến độ đóng tiền, hỗ trợ lãi suất trong khi thị trường chưa khởi sắc là một chiêu thức hay để giảm áp lực tài chính tại thời điểm này", ông Việt nhận định.

Còn ông Trường cho rằng, điều quan trọng nhất vẫn là chất lượng và giá thành sản phẩm. Trong khi nhiều dự án cao cấp ồ ạt tung ra, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn nhưng chủ đầu tư vẫn kỳ vọng ở mức siêu lợi nhuận nên định giá cao, vượt quá khả năng chi trả dẫn đến việc nhà không bán được. "Điều quan trọng để gỡ nút thắt cho thị trường thời điểm này giá bán phải phù hợp với giá thành và quan trọng hơn là phù hợp với giá trị của bất động sản, các chủ đầu tư không nên định giá quá cao", ông Trường nhận định.

Cũng theo ông Trường, chủ đầu tư nên linh hoạt với tình hình thức tế. Khi thị trường chưa khởi sắc, chủ đầu tư nên kỳ vọng mức lợi nhuận hợp lý hơn để nhanh chóng thu thu tiền về. Còn khách hàng, trước khi đưa ra quyết định mua hàng nên cân nhắc kỹ, quan tâm nhiều hơn tới chất lượng sản phẩm, dự án, uy tín chủ đầu tư, tình hình thị trường.
vnexpress

Anh Thế Học, nhân viên PR của một tập đoàn lớn là trường hợp may mắn trong cơn sốt đất vừa qua. Có người bạn học phổ thông là cò đất chuyên nghiệp tại khu vực Gia Lâm tư vấn, anh quyết chí đổi đời bằng đầu tư bất động sản. Tích góp suốt từ năm 2008, huy động đủ mọi nguồn lực bổ sung, anh có trong tay hơn một tỷ đồng.

Lùng sục khắp nơi từ nội đến ngoại thành, cuối cùng anh quyết định đầu tư 53 m2 đất nền ở khu vực Gia Lâm với giá 25 triệu đồng mỗi m2. Hơn một tháng sau, giá đất lên tới 34 triệu đồng. "Chỉ trong khoảng 2 tháng đã lãi được gần 500 triệu đồng. Trong khi một tháng, ky cóp bỏ lợn mãi cũng chỉ được khoảng 4-5 triệu đồng", anh Học hồ hởi nói.

Tiền lãi anh lại tiếp tục đầu tư đất làng ở huyện Thanh Oai gần mặt đường to với giá một triệu đồng một m2. Hai tuần sau, đất đã lên tới 3 triệu đồng. Giá đất thổi liên tục, anh nhanh tay lướt sóng rồi tiếp tục mua đi bán lại, tổng số lãi lên tới gần 3 tỷ đồng.

Bác Đắc Lân ở thôn Cao Mật, Thanh Oai cho biết, cả làng không biết bao nhiêu người đã đổ xô cắt đất vườn để bán, thu về hàng trăm triệu đồng. Không ít người mua xe tay gas phóng vèo vèo, rồi sắm cả tivi LCD để xem.

Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn. Cơn sốt đất diễn ra chỉ trong khoảng 2 tháng cũng khiến không ít người khuynh gia bại sản. Lan Anh, nhân viên một ngân hàng ở Hà Nội, cho hay, thấy cơn sốt đất lan rộng, chị cũng tấp tểnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, Lan Anh đang khốn khổ với khoản đầu tư của mình.

Trong đợt sốt đất vừa qua, cô đã nhanh tay "ôm" hai lô đất rộng 100 m2 ở dự án Chi Đông, Mê Linh với giá 10 triệu đồng mỗi m2. Để mua được hai lô đất này, bố mẹ Lan Anh phải bán gần 70 m2 ở quê nhà Phủ Lý và vay thêm tiền ngân hàng.

Trong khi đất sốt, hàng chục người hỏi mua và đã có lãi thì cô lại chưa muốn bán, chờ giá tiếp tục lên. Bất ngờ, thị trường chững lại, Lan Anh chỉ còn biết khóc dở mếu dở. "Mới chỉ đóng 50% tiến độ, một tháng sau mà không lo được một tỷ đồng còn lại tôi sẽ buộc phải bán lúa non, ước chừng lỗ khoảng 500 triệu đồng", Lan Anh ngán ngẩm.

Khu vực phía Tây sau một thời gian sôi động giờ đã vắng bóng người mua. Kẻ thức thời, nhanh nhạy đã xả hết hàng, thu về tiền tỷ. Người chậm chân chỉ còn biết ngẩn ngơ nhìn thị trường xuống dốc. Thế nhưng, không chỉ có người buôn đất nghiệp dư lâm vào tình trạng sống dở chết dở mà chính dân đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng mắc cạn.

Anh Hưng, một môi giới đồng thời là nhà đầu tư cho biết, ngay từ khi khu vực phía Tây chưa sốt, anh đã tranh thủ mua hơn 1.000 m2 ở thôn Mái, xã Yên Bài, huyện Ba Vì gần mặt đường với giá 1,8 triệu đồng một m2. Chưa thỏa mãn, anh ôm cả 4 lô đất ở khu Geleximco hết gần 8 tỷ. Đến nay, thị trường xuống dốc, bán đi không được, giữ lại thì bị đọng vốn lớn, anh chỉ còn biết ngồi chờ cơn sốt tiếp theo của địa ốc Hà Nội.

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land, cơn sốt đất ở khu vực xa trung tâm giống như hiệu ứng vết dầu loang khi giá đất nội thành bị đẩy lên quá cao. Khi thị trường lên cơn sốt, nhiều người có cảm giác kiếm tiền dễ dàng nên lực lượng đầu tư vào bất động sản càng đông. Trong số đó phải kể đến giới công sở có lượng tiền nhàn rỗi không nhỏ và khả năng tiếp cận thông tin qua truyền thông rất nhanh.

"Tuy nhiên, những người dân nghiệp dư thường hiếm người hiểu rõ về bản chất cũng như diễn biến phức tạp của thị trường nên dễ gặp rủi ro hơn các nhà đầu tư chuyên nghiệp", ông Hà nói.

Trao đổi với VnExpress.net, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, nguyên nhân gây sốt đất vừa qua chủ yếu đầu tư theo phong trào, tâm lý đám đông đặc biệt phải kể đến giới đầu cơ thổi giá, kích giá làm giá ảo. Theo ông Hà, mong muốn kiếm được lợi nhuận khi đầu tư vào đất đai của người dân là hoàn toàn chính đáng. Vấn đề là phải quản lý tốt để tránh ảnh hưởng đến quy hoạch, đến thị trường bất động sản và đời sống của chính người dân.

Hiện nay toàn bộ khu vực phía tây đang có dự kiến quy hoạch nhưng chi tiết vẫn còn nằm trên bàn nghị sự. Người dân khi mua bán, chuyển nhượng mà không phù hợp với quy hoạch chi tiết có thể dẫn đến tiền mất tật mang. "Trước khi mua bán, người dân cần xem xét cơ hội, cân nhắc kỹ để đầu tư cho hiệu quả", ông Hà nhận định.

theo VNEXPRESS

Theo đó, có rất nhiều yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS như: tăng trưởng kinh tế, lạm phát, quy hoạch xây dựng đô thị, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thị trường chứng khoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, chính sách thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý về BĐS...

Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không quá 2 con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.

Năm 2010, thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai một cách khẩn trương sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao. Theo số liệu khảo sát, trong quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18%/năm.

Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường BĐS. Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” bất động sản mới.

Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS.