Hiển thị các bài đăng có nhãn Ý Kiến Chuyên Gia. Hiển thị tất cả bài đăng
“Bây giờ có tiền cũng không bỏ vào bất động sản”
TS. Alan Phan: "Kinh nghiệm ở Thái Lan, Mỹ... cho thấy, một chu kỳ của bất động sản phải mất 7 - 8 năm để thay đổi, để tạo một m
Với những chính sách mới về đất đai, thị trường có thể “thoát hiểm”, nhưng cơ hội thành công cũng chỉ dưới 50%, TS. Alan Phan, Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hồng Kông và Thượng Hải nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam.
Trò chuyện với VnEconomy, ông Alan Phan nói:
- Thị trường bất động sản xưa nay vốn có hai vấn đề cốt lõi, một là vấn đề về luật cung cầu, nếu cung ít, cầu nhiều thì tác động đến giá bán. Phần thứ hai là giá trị thật của nó, tức là dựa trên thu nhập của người dân. Bất động sản vốn phức tạp, có rất nhiều phân khúc. Mấy năm trước chỉ có nguồn cung cao cấp khá dồi dào, trong khi người dân vẫn thu nhập thấp là chủ yếu. Trước đây chỉ có các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào. Giờ họ không ôm nổi nữa lại càng khiến cung dư thừa nhiều, giá giảm là điều tất yếu.
Trong khi ở phân khúc bình dân, cầu cao nhưng cung gần như không có. Ở Malaysia, họ xây căn hộ 100 m2 bán khoảng 500 triệu đồng là rất phổ biến. Nhưng ở ta, do chi phí xây dựng, chi phí đất đai... quá cao nên xây căn hộ giá rẻ là không thể làm được.
Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần... Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng, và bong bóng sẽ nổ vì không ai có thể chịu đựng nổi.
Tất cả mọi yếu tố trên cho thấy, bất động sản sau một thời gian trầm lắng, nó sẽ tới một giai đoạn phải giải quyết vào cuối năm nay, có thể nó sẽ rẽ sang một đường khác. Trong bối cảnh đó, nếu người nào biết nắm bắt cơ hội, tận dụng thời cơ tốt thì có thể có lợi.
Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản tồn tại những nghịch lý nói trên là do có sự chi phối của một nhóm lợi ích nào đó?
Đương nhiên là nó chịu chi phối của một nhóm đầu cơ nhất định. Thực tế thì họ đã làm rồi, vì thị trường non trẻ nên rất dễ để người ta lợi dụng để trục lợi. Giá nhà đất đã được thổi lên khá cao trong mấy năm qua. Ngay trước khi có tin Hà Tây nhập vào Hà Nội thì thiên hạ đã gặt được khá nhiều điều từ tin đó.
Nhưng một bộ phận không nhỏ này hiện nay đã hết tiền, không còn cơ hội để đầu cơ nữa, nên cuối năm nay sẽ phải thay đổi.
Trong một bài viết mới đây, ông có nói thị trường bất động sản có thể “thoát hiểm” với chính sách đất đai mới. Cơ sở của nhận định này là gì?
Thoát hiểm ở đây có nghĩa là, nếu có một luật đất đai mới, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, đất đai, bỏ hộ khẩu... thì nó sẽ kích cầu được một phần, thu hút được một lượng tiền không nhỏ vào bất động sản.
Thứ hai nữa, hiện Chính phủ đang rất muốn đẩy cầu chứng khoán, bất động sản lên để đỡ phần nào cho ngân hàng.
Nhưng để có được một luật đất đai mới cũng rất khó khăn. Theo tôi, cơ hội để thị trường không tụt giảm nữa, dân tin và sẽ mua thêm chỉ dưới 50%.
Nhưng nếu chính sách “thoáng” quá thì thị trường lại quay lại sốt nóng, khó kiểm soát?
Tôi cho rằng, không thể sốt nóng được nữa vì với tình trạng kinh tế suy thoái như hiện nay, nếu nó đứng yên được thì cũng đã là khó khăn và may mắn rồi.
Còn ở cả góc độ quản lý cũng không phải băn khoăn gì vì đây là một thị trường quá lớn, nó chịu chi phối, quản lý của nhiều cơ quan, bộ ngành khác nhau.
Ông nhìn nhận thế nào về động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua, nó tác động đến thị trường bất động sản thế nào?
Vấn đề giảm lãi suất cũng là một cố gắng của Chính phủ trong việc kích cầu bất động sản. Nó sẽ có ảnh hưởng đến thị trường, nhưng cũng không nhiều. Vì thực tế hiện người dân, doanh nghiệp vẫn đang thiếu tiền, suy sụp, người ta vẫn phải lo ăn uống, tồn tại của doanh nghiệp trước, chưa thể vung tiền cho bất động sản được.
Những động thái của Chính phủ sẽ gây ra động thái tâm lý tốt, có thể có tác dụng trong vài ba tháng tới nhưng sang năm thì nó lại vô hiệu.
Bởi, những chính sách đó giống như một người uống thuốc giảm đau, cơn đau sẽ cắt trong vòng vài tiếng đồng hồ nhưng ngày hôm sau sẽ đau trở lại, buộc phải uống thêm. Nhưng thực tế là thuốc không thể uống hoài được.
Thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại mâu thuẫn khi người dân cho rằng giá vẫn cao, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng, giá đã chạm đáy. Theo ông làm sao giải được bài toán này?
Không nên xem đó là bài toán cần giải quyết mà nên xem đó là định luật của thị trường. Nếu làm ăn đúng thời điểm, cơ hội thì kiếm nhiều lợi nhuận. Giờ thị trường khó khăn, bước sang một chu kỳ mới nếu rút ra không kịp thì đương nhiên phải mất tiền.
Còn ở tầm vĩ mô, đó là một cơ hội cho người dân co cơ hội mua nhà giá rẻ.
Nhưng nếu không giải cứu bất động sản, rất có thể ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác vì bất động sản vốn được xem là hàn thử biểu của nền kinh tế?
Thế giới họ đánh giá nền kinh tế Mỹ mạnh hay yếu có phải do bất động sản Mỹ đâu. Hiệu quả nền kinh tế dựa trên nhiều yếu tố, từ hiệu năng sản xuất, GDP, thu nhập người dân...
Nếu có tiền, ông có bỏ vào bất động sản lúc này?
Tôi sẽ không làm điều đó, dù có người nghĩ đó là động thái đúng, có thể làm nóng lại thị trường. Tôi tin là thị trường còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau.
Nếu nhà đầu tư mua bất động sản rồi giữ lại trong vòng 20 năm thì sẽ có lời. Nhưng nếu mua rồi bán lại trong vòng 3 -5 năm thì không nên làm. Tốt hơn là nên giữ tiền hoặc đầu tư vào hướng khác.
Vừa qua, một số người có chào tôi dự án bất động sản nhưng tôi thấy giá đó chưa phù hợp, vì theo tôi thị trường khoảng 10 năm nữa mới bắt đầu hưng thịnh thực sự.
Kinh nghiệm ở Thái Lan, Mỹ... cho thấy, một chu kỳ của bất động sản phải mất 7 - 8 năm để thay đổi, để tạo một mặt bằng mới. Bất động sản chúng ta dù khó khăn vài năm nay nhưng theo tôi vẫn chưa chạm đáy. Nó phải xuống đáy đã rồi mới từ từ đi lên.
Hiện giới đầu tư, đầu cơ lướt sóng bất động sản vẫn còn vướng rất nhiều dư vị đắng cay của vài năm qua nên dường như chưa mấy ai nhảy vào.
* TS. Alan Phan đã có trên 43 năm kinh doanh tại Mỹ và Trung Quốc. Ông hiện là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hong Kong và Thượng Hải. Du học tại Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ với thị giá hơn 700 triệu USD. Ông đã xuất bản nhiều cuốn sách về kinh tế tài chính của các quốc gia mới nổi.
Trò chuyện với VnEconomy, ông Alan Phan nói:
- Thị trường bất động sản xưa nay vốn có hai vấn đề cốt lõi, một là vấn đề về luật cung cầu, nếu cung ít, cầu nhiều thì tác động đến giá bán. Phần thứ hai là giá trị thật của nó, tức là dựa trên thu nhập của người dân. Bất động sản vốn phức tạp, có rất nhiều phân khúc. Mấy năm trước chỉ có nguồn cung cao cấp khá dồi dào, trong khi người dân vẫn thu nhập thấp là chủ yếu. Trước đây chỉ có các nhà đầu tư thứ cấp ôm vào. Giờ họ không ôm nổi nữa lại càng khiến cung dư thừa nhiều, giá giảm là điều tất yếu.
Trong khi ở phân khúc bình dân, cầu cao nhưng cung gần như không có. Ở Malaysia, họ xây căn hộ 100 m2 bán khoảng 500 triệu đồng là rất phổ biến. Nhưng ở ta, do chi phí xây dựng, chi phí đất đai... quá cao nên xây căn hộ giá rẻ là không thể làm được.
Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần... Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng, và bong bóng sẽ nổ vì không ai có thể chịu đựng nổi.
Tất cả mọi yếu tố trên cho thấy, bất động sản sau một thời gian trầm lắng, nó sẽ tới một giai đoạn phải giải quyết vào cuối năm nay, có thể nó sẽ rẽ sang một đường khác. Trong bối cảnh đó, nếu người nào biết nắm bắt cơ hội, tận dụng thời cơ tốt thì có thể có lợi.
Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản tồn tại những nghịch lý nói trên là do có sự chi phối của một nhóm lợi ích nào đó?
Đương nhiên là nó chịu chi phối của một nhóm đầu cơ nhất định. Thực tế thì họ đã làm rồi, vì thị trường non trẻ nên rất dễ để người ta lợi dụng để trục lợi. Giá nhà đất đã được thổi lên khá cao trong mấy năm qua. Ngay trước khi có tin Hà Tây nhập vào Hà Nội thì thiên hạ đã gặt được khá nhiều điều từ tin đó.
Nhưng một bộ phận không nhỏ này hiện nay đã hết tiền, không còn cơ hội để đầu cơ nữa, nên cuối năm nay sẽ phải thay đổi.
Trong một bài viết mới đây, ông có nói thị trường bất động sản có thể “thoát hiểm” với chính sách đất đai mới. Cơ sở của nhận định này là gì?
Thoát hiểm ở đây có nghĩa là, nếu có một luật đất đai mới, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, đất đai, bỏ hộ khẩu... thì nó sẽ kích cầu được một phần, thu hút được một lượng tiền không nhỏ vào bất động sản.
Thứ hai nữa, hiện Chính phủ đang rất muốn đẩy cầu chứng khoán, bất động sản lên để đỡ phần nào cho ngân hàng.
Nhưng để có được một luật đất đai mới cũng rất khó khăn. Theo tôi, cơ hội để thị trường không tụt giảm nữa, dân tin và sẽ mua thêm chỉ dưới 50%.
Nhưng nếu chính sách “thoáng” quá thì thị trường lại quay lại sốt nóng, khó kiểm soát?
Tôi cho rằng, không thể sốt nóng được nữa vì với tình trạng kinh tế suy thoái như hiện nay, nếu nó đứng yên được thì cũng đã là khó khăn và may mắn rồi.
Còn ở cả góc độ quản lý cũng không phải băn khoăn gì vì đây là một thị trường quá lớn, nó chịu chi phối, quản lý của nhiều cơ quan, bộ ngành khác nhau.
Ông nhìn nhận thế nào về động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua, nó tác động đến thị trường bất động sản thế nào?
Vấn đề giảm lãi suất cũng là một cố gắng của Chính phủ trong việc kích cầu bất động sản. Nó sẽ có ảnh hưởng đến thị trường, nhưng cũng không nhiều. Vì thực tế hiện người dân, doanh nghiệp vẫn đang thiếu tiền, suy sụp, người ta vẫn phải lo ăn uống, tồn tại của doanh nghiệp trước, chưa thể vung tiền cho bất động sản được.
Những động thái của Chính phủ sẽ gây ra động thái tâm lý tốt, có thể có tác dụng trong vài ba tháng tới nhưng sang năm thì nó lại vô hiệu.
Bởi, những chính sách đó giống như một người uống thuốc giảm đau, cơn đau sẽ cắt trong vòng vài tiếng đồng hồ nhưng ngày hôm sau sẽ đau trở lại, buộc phải uống thêm. Nhưng thực tế là thuốc không thể uống hoài được.
Thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại mâu thuẫn khi người dân cho rằng giá vẫn cao, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng, giá đã chạm đáy. Theo ông làm sao giải được bài toán này?
Không nên xem đó là bài toán cần giải quyết mà nên xem đó là định luật của thị trường. Nếu làm ăn đúng thời điểm, cơ hội thì kiếm nhiều lợi nhuận. Giờ thị trường khó khăn, bước sang một chu kỳ mới nếu rút ra không kịp thì đương nhiên phải mất tiền.
Còn ở tầm vĩ mô, đó là một cơ hội cho người dân co cơ hội mua nhà giá rẻ.
Nhưng nếu không giải cứu bất động sản, rất có thể ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác vì bất động sản vốn được xem là hàn thử biểu của nền kinh tế?
Thế giới họ đánh giá nền kinh tế Mỹ mạnh hay yếu có phải do bất động sản Mỹ đâu. Hiệu quả nền kinh tế dựa trên nhiều yếu tố, từ hiệu năng sản xuất, GDP, thu nhập người dân...
Nếu có tiền, ông có bỏ vào bất động sản lúc này?
Tôi sẽ không làm điều đó, dù có người nghĩ đó là động thái đúng, có thể làm nóng lại thị trường. Tôi tin là thị trường còn tiếp tục đi xuống nữa, vì giá trị thực và giá cung cầu vẫn chưa ăn khớp nhau.
Nếu nhà đầu tư mua bất động sản rồi giữ lại trong vòng 20 năm thì sẽ có lời. Nhưng nếu mua rồi bán lại trong vòng 3 -5 năm thì không nên làm. Tốt hơn là nên giữ tiền hoặc đầu tư vào hướng khác.
Vừa qua, một số người có chào tôi dự án bất động sản nhưng tôi thấy giá đó chưa phù hợp, vì theo tôi thị trường khoảng 10 năm nữa mới bắt đầu hưng thịnh thực sự.
Kinh nghiệm ở Thái Lan, Mỹ... cho thấy, một chu kỳ của bất động sản phải mất 7 - 8 năm để thay đổi, để tạo một mặt bằng mới. Bất động sản chúng ta dù khó khăn vài năm nay nhưng theo tôi vẫn chưa chạm đáy. Nó phải xuống đáy đã rồi mới từ từ đi lên.
Hiện giới đầu tư, đầu cơ lướt sóng bất động sản vẫn còn vướng rất nhiều dư vị đắng cay của vài năm qua nên dường như chưa mấy ai nhảy vào.
* TS. Alan Phan đã có trên 43 năm kinh doanh tại Mỹ và Trung Quốc. Ông hiện là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa tại Hong Kong và Thượng Hải. Du học tại Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ với thị giá hơn 700 triệu USD. Ông đã xuất bản nhiều cuốn sách về kinh tế tài chính của các quốc gia mới nổi.
Theo Vneconomy
Bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam - một tiềm năng
Kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và ngày càng nhiều người Việt Nam giàu có nhận thấy được lợi ích và tiềm năng của việc sở hữu bất sản nghỉ dưỡng nằm trong các khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế trong nước.
Ông Robert McIntosh, Giám đốc bộ phận khách sạn, công ty CBRE tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương
Ông Trần Ngọc Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex-ITC).
Ông Thân Thanh Vũ - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản du lịch VN
 |
| Ông Thân Thanh Vũ - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản du lịch VN |
Việt Nam ta có khoảng 3000km bờ biển đa phần là cát trắng, biển xanh với địa hình và cảnh quan đẹp cùng với hàng trăm hòn đảo và đồi núi sông hồ thiên nhiên hấp dẫn mê hồn. Tôi đã đi nhiều quốc gia và nhận thấy tài nguyên du lịch của Việt Nam là trên cả tuyệt vời. Con người văn hóa và lịch sử của Việt Nam cũng đặc biệt. Nếu biết khai thác đúng tầm các tài nguyên này, kinh tế du lịch sẽ là một nền kinh tế lớn của đất nước.
Năm 2009 thế giới và Việt Nam chịu ảnh hưởng nhiều bởi khủng hoảng kinh tế, tác động tiêu cực đến dòng vốn đầu tư và lưu lượng khách du lịch. Nhưng nhìn vào tỉ trọng vốn đầu tư đăng ký vào lĩnh vực BĐS du lịch nghĩ dưỡng thì thấy tăng lên mạnh ( vốn đầu tư kinh doanh BĐS là 1,78 tỷ USD vốn cấp mới và tăng thêm, chiếm 21,2% tổng vốn đầu tư đăng ký trong 6 tháng đầu năm). Điều này cho thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với lĩnh vực này.
 |
| Ông Guy Major, Giám đốc Kinh Doanh - Công ty TNHH Savills Việt Nam – Chi nhánh TP. HCM |
Ông Guy Major, Giám đốc Kinh Doanh - Công ty TNHH Savills Việt Nam – Chi nhánh TP. HCM
Thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh trong năm vừa qua, đặc biệt ở những địa điểm mà khách du lịch trong và ngoài nước dễ dàng tiếp cận. Đà Nẵng là một ví dụ điển hình, một điểm đến của các khu resort nơi mà có cơ sở hạ tầng tốt đáp ứng được nhu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Các yếu tố mà người mua sẽ cân nhắc trong việc đánh giá tiềm năng và sự phát triển của một dự án mà họ có ý định mua đó là các tiện ích trong khu dự án, uy tín của chủ đầu tư và vị trí của dự án.
Tôi nghĩ rằng thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn sẽ phát triển mạnh mẽ vì Việt Nam ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm từ các quốc gia thịnh vượng trong khối ASEAN bởi vẻ đẹp thiên nhiên hấp dẫn, sức mạnh kinh tế và tình hình xã hội ổn định vững chắc.
 |
| Ông Robert McIntosh, Giám đốc bộ phận khách sạn, công ty CBRE tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. |
Thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn là một ngành công nghiệp còn non trẻ, vì vậy, thị trường này dễ chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi liên tục và nhanh chóng. Do đó, các nhà đầu tư có thể rơi vào trường hợp mất cảnh giác và thiếu sự chuẩn bị trước các biến động.
Kinh nghiệm ở các quốc gia khác cho thấy, những chủ dự án thấy trước được những thay đổi của người tiêu dùng và điều này giúp họ có thể tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp nhất cho thị trường. Việc các chủ dự án chỉ đơn thuần lặp lại các thiết kế sẵn có mà không nghiên cứu kĩ những thay đổi của thị trường có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro trong một thị trường đang phát triển nhanh như ở Việt Nam.
 |
| Ông Trần Ngọc Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex |
Để tránh rủi ro, nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ các yếu tố như: quy mô dự án ở mức độ nào, có đảm bảo được sự phát triển bền vững? Năng lực của chủ đầu tư ra sao, bởi nhiều dự án công bố có giá trị đầu tư lớn nhưng thực tế không phải như vậy. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải nhìn vào bối cảnh chung, như điều kiện phát triển của khu du lịch qua từng năm và so sánh với các địa danh khác; tình hình giao thông và cơ sở hạ tầng có thuận lợi không?
Lý thuyết là như vậy, nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng có khả năng đánh giá và lựa chọn tốt, cho nên sự hấp dẫn của bất động sản du lịch chính là dành cho các nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược.
Ông Louk Lennaerts, chuyên gia tư vấn của Serenity Holdings
Bí quyết thành công rất đơn giản. Đó là ý tưởng, thị trường mục tiêu và bản kế hoạch phát triển dự án khả thi. Bạn phải có một cái gì đó mới, khác biệt, ý tưởng “độc nhất vô nhị” chứ không phải là “vị trí đắc địa” như nhiều người vẫn nghĩ. Một khi không tìm hiểu ai sẽ là người mua sản phẩm của bạn, hãy đừng nghĩ đến việc bắt đầu một dự án đầu tư.
Cũng đừng quá trông đợi vào các nhà tư vấn kiến trúc, thiết kế của nước ngoài, vì những cái mà họ đưa ra chỉ là bản quy hoạch của một mảnh đất, không phải là một đề án kinh doanh với những cơ sở dự báo, dự đoán về tính khả thi của nó. Thực tế, nếu như không có đề án kinh doanh với những kế hoạch và mục tiêu cụ thể, rủi ro sẽ càng lớn, đặc biệt là vấn đề tín dụng ngân hàng.
Theo dothi.net
Quản lý giá đất: “Đúng là bất lực thật!”
Vấn đề quy hoạch có ảnh hưởng mật thiết đến giá đất - Ảnh: Hoàng Hà.
16:12 (GMT+7) - Thứ Tư, 30/3/2011
Nhận xét thường trực của nhiều đại diện cơ quan quản lý khi nói về giá bất động sản hiện nay, vẫn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân.
Liên quan đến nguyên nhân và những hệ lụy của việc giá bất động sản quá cao, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Trong nhiều năm qua, Nhà nước liên tiếp ban hành nhiều chính sách nhằm bình ổn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thì thị trường vẫn luôn biến động và giá đất thì ngày một tăng cao?
Nguyên nhân của việc giá đất quá cao như hiện nay có yếu tố khách quan và chủ quan. Ngoài nguyên nhân khách quan như biến động giá cả thế giới, kinh tế thiếu ổn định... thì nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập.
Chúng ta định hướng phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng tỷ trọng nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình. Do đó, câu hỏi đặt ra là cần phải xác định được bao nhiêu nhà cho người thu nhập thấp trong một khu vực nhất định... để từ đó có kế hoạch thu hút bao nhiêu lao động, mở rộng phát triển kinh tế đến đâu.
Còn nếu không chủ động được thì tất yếu sẽ tạo ra khan hiếm về nhà ở, đất đai. Cộng với việc không minh bạch về thông tin, quy hoạch thì vấn đề không bao giờ giải quyết được.
Thứ hai nữa là chính sách thuế của chúng ta cũng chưa thể điều tiết được việc đầu cơ, găm giữ đất đai, từ đó càng làm cho giá nhà đất tăng, sốt bất thường. Đặc biệt vấn đề minh bạch thông tin về thu nhập cá nhân, tài sản cá nhân với hệ thống quản lý đất đai vẫn chưa được triển khai. Chúng ta chưa thể công khai tài sản, đất đai của các cá nhân có chức quyền, lấy tiền ở đâu để mua đất...
Nhưng ngoài những nguyên nhân trên, có ý kiến cho rằng việc giá đất liên tục sốt và tăng quá cao còn có sự “giúp sức” của lực lượng cò mồi, môi giới thao túng trên thị trường?
Chắc chắn là có yếu tố đó, vì thực tế hiện nay chúng ta vẫn chưa công khai được nhu cầu, khả năng cung về đất đai, bất động sản. Ngay cả khả năng cầu thật sự là bao nhiêu cũng không thể biết được, nên dễ nảy sinh nhiều tiêu cực, thao túng trên thị trường đất đai.
Vậy nếu để lực lượng này thao túng thị trường và làm cho giá cao một cách phi lý thì trách nhiệm thuộc về ai, thưa ông?
Việc sốt chủ yếu là sốt đất ở và nhà ở, mà lĩnh vực này thì đã được Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng. Còn quỹ đất thì thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nhưng, thực tế hiện nay thì thẩm quyền quản lý, quyết định lại được phân cho chính quyền các địa phương.
Do vậy, muốn xác định trách nhiệm thì cũng phải có sự thống nhất từ cơ chế, luật pháp.
Vừa qua, một lãnh đạo Bộ Tài nguyên có nói rằng, giao dịch chuyển nhượng đất đai hiện nay vẫn chủ yếu là giao dịch ngầm. Là đơn vị được giao nhiệm vụ quản lý lĩnh vực này, ông thấy nhận xét đó có đúng không?
Thực tế vì là giao dịch ngầm nên không ai có thể thống kê chính xác được. Nhưng theo dự đoán của tôi, hiện nay do một số thủ tục hành chính, giấy tờ còn vướng mắc nên chắc chắn giao dịch ngầm vẫn còn. Theo dự đoán của tôi, tỷ lệ giữa giao dịch ngầm và công khai hiện nay cũng phải là 50 - 50.
Nhưng, đáng nói là giao dịch ngầm, ngoài việc thất thu thuế cho ngân sách nhà nước thì chính các giao dịch ngầm đã khiến cho nhiều người bỏ tiền ra mua đất rất nguy hiểm vì nếu tranh chấp xảy ra thì coi như mất không. Ngoài ra nó cũng có thể gây ra những tệ nạn, mất ổn định xã hội.
Những tồn tại trên cộng với giá đất quá cao, nhiều người cho rằng cơ quan quản lý dường như đang bất lực?
Đúng là bất lực thật! Bởi lẽ muốn quản lý thị trường tốt cần một định hướng lớn, sự phối hợp của nhiều cấp, ngành về nhu cầu, quy hoạch, hệ thống thông tin, chính sách thuế, phòng chống tham nhũng..., nhưng tiếc là chúng ta chưa có sự phối hợp đó.
Còn nếu nói rằng, dùng biện pháp hành chính để điều tiết thị trường là điều không thể. Đã gọi là thị trường, thì phải có các công cụ về kinh tế. Công cụ hành chính chỉ nên xem như bà đỡ mà thôi.
Liên quan đến nguyên nhân và những hệ lụy của việc giá bất động sản quá cao, VnEconomy đã có cuộc trao đổi với ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Trong nhiều năm qua, Nhà nước liên tiếp ban hành nhiều chính sách nhằm bình ổn thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thì thị trường vẫn luôn biến động và giá đất thì ngày một tăng cao?
Nguyên nhân của việc giá đất quá cao như hiện nay có yếu tố khách quan và chủ quan. Ngoài nguyên nhân khách quan như biến động giá cả thế giới, kinh tế thiếu ổn định... thì nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập.
Chúng ta định hướng phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng tỷ trọng nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình. Do đó, câu hỏi đặt ra là cần phải xác định được bao nhiêu nhà cho người thu nhập thấp trong một khu vực nhất định... để từ đó có kế hoạch thu hút bao nhiêu lao động, mở rộng phát triển kinh tế đến đâu.
Còn nếu không chủ động được thì tất yếu sẽ tạo ra khan hiếm về nhà ở, đất đai. Cộng với việc không minh bạch về thông tin, quy hoạch thì vấn đề không bao giờ giải quyết được.
Thứ hai nữa là chính sách thuế của chúng ta cũng chưa thể điều tiết được việc đầu cơ, găm giữ đất đai, từ đó càng làm cho giá nhà đất tăng, sốt bất thường. Đặc biệt vấn đề minh bạch thông tin về thu nhập cá nhân, tài sản cá nhân với hệ thống quản lý đất đai vẫn chưa được triển khai. Chúng ta chưa thể công khai tài sản, đất đai của các cá nhân có chức quyền, lấy tiền ở đâu để mua đất...
Nhưng ngoài những nguyên nhân trên, có ý kiến cho rằng việc giá đất liên tục sốt và tăng quá cao còn có sự “giúp sức” của lực lượng cò mồi, môi giới thao túng trên thị trường?
Chắc chắn là có yếu tố đó, vì thực tế hiện nay chúng ta vẫn chưa công khai được nhu cầu, khả năng cung về đất đai, bất động sản. Ngay cả khả năng cầu thật sự là bao nhiêu cũng không thể biết được, nên dễ nảy sinh nhiều tiêu cực, thao túng trên thị trường đất đai.
Vậy nếu để lực lượng này thao túng thị trường và làm cho giá cao một cách phi lý thì trách nhiệm thuộc về ai, thưa ông?
Việc sốt chủ yếu là sốt đất ở và nhà ở, mà lĩnh vực này thì đã được Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng. Còn quỹ đất thì thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nhưng, thực tế hiện nay thì thẩm quyền quản lý, quyết định lại được phân cho chính quyền các địa phương.
Do vậy, muốn xác định trách nhiệm thì cũng phải có sự thống nhất từ cơ chế, luật pháp.
Vừa qua, một lãnh đạo Bộ Tài nguyên có nói rằng, giao dịch chuyển nhượng đất đai hiện nay vẫn chủ yếu là giao dịch ngầm. Là đơn vị được giao nhiệm vụ quản lý lĩnh vực này, ông thấy nhận xét đó có đúng không?
Thực tế vì là giao dịch ngầm nên không ai có thể thống kê chính xác được. Nhưng theo dự đoán của tôi, hiện nay do một số thủ tục hành chính, giấy tờ còn vướng mắc nên chắc chắn giao dịch ngầm vẫn còn. Theo dự đoán của tôi, tỷ lệ giữa giao dịch ngầm và công khai hiện nay cũng phải là 50 - 50.
Nhưng, đáng nói là giao dịch ngầm, ngoài việc thất thu thuế cho ngân sách nhà nước thì chính các giao dịch ngầm đã khiến cho nhiều người bỏ tiền ra mua đất rất nguy hiểm vì nếu tranh chấp xảy ra thì coi như mất không. Ngoài ra nó cũng có thể gây ra những tệ nạn, mất ổn định xã hội.
Những tồn tại trên cộng với giá đất quá cao, nhiều người cho rằng cơ quan quản lý dường như đang bất lực?
Đúng là bất lực thật! Bởi lẽ muốn quản lý thị trường tốt cần một định hướng lớn, sự phối hợp của nhiều cấp, ngành về nhu cầu, quy hoạch, hệ thống thông tin, chính sách thuế, phòng chống tham nhũng..., nhưng tiếc là chúng ta chưa có sự phối hợp đó.
Còn nếu nói rằng, dùng biện pháp hành chính để điều tiết thị trường là điều không thể. Đã gọi là thị trường, thì phải có các công cụ về kinh tế. Công cụ hành chính chỉ nên xem như bà đỡ mà thôi.
Bất động sản vẫn hấp dẫn đầu tư?
Bất động sản vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn.
09:29 (GMT+7) - Thứ Hai, 7/3/2011
Việc tăng tỉ giá USD/VND lên 9,3%, đồng thời giá điện tăng 15,3% và xăng dầu cũng được điều chỉnh tăng 17,6% đã tạo áp lực lớn đối với chủ đầu tư và tác động trực tiếp tới các dự án bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn sẽ sôi động.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành khẳng định: khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm tiến độ của dự án.
Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán).
Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, còn may mắn lắm thì hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư.
Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: khi giá đầu vào tăng, đặc biệt việc tăng giá cước vận chuyển sẽ khiến giá sản xuất tăng, chi phí này sẽ “chui” vào giá thành xây dựng, đương nhiên, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Tuy nhiên, điều chỉnh như thế nào lại phụ thuộc vào thị trường.
Trong bối cảnh này, chịu ảnh hưởng lớn nhất là phân khúc nhà ở cao cấp do sử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu, song khi thị trường còn ảm đạm, các chủ đầu tư chưa thể tăng giá ngay được bởi giá tăng sẽ làm cho thị trường càng khó giao dịch.
Với các dự án bất động sản phía Nam, thị trường còn đang khó khăn, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại mà vẫn chưa bán được hàng theo đúng kế hoạch thì khó có thể tăng giá bán.
Ông Nam cũng phân tích, khi chi phí đầu vào tăng, riêng những công trình sử dụng vốn ngân sách phải mất thời gian dài chờ đợi Nhà nước cho phép chỉnh giá một cách cụ thể. Vì vậy, sẽ có công trình bị chậm tiến độ do nhà thầu chờ điều chỉnh giá. Nhưng các công trình bất động sản thương mại, nhất là các dự án phía Nam do chủ đầu tư vay vốn ngân hàng làm dự án là chủ yếu thì vẫn phải thúc đẩy tiến độ vì càng trì hoãn, càng bất lợi cho chủ đầu tư, thị trường càng đình trệ, chủ đầu tư càng khó khăn.
Còn ở ngoài Bắc, nguồn cung bất động sản còn hạn chế, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc trung bình - thấp, bị tác động nhiều do giá thành xây dựng tăng, sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Giá bán tăng lên tương đối theo quy luật của thị trường nhưng quan trọng là thị trường ngoài Bắc vẫn có giao dịch bởi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn.
Tiền trong dân còn lớn, lạm phát tăng cao, người dân càng không muốn gửi tiền vào ngân hàng và trong khi vàng, USD, chứng khoán lên xuống thất thường, rủi ro lớn nên dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả. Thực tế thì thời gian gần đây, tôi được biết, giao dịch và cả giá bán nhà đất ở Hà Nội đã tăng lên khá cao, ông Nam nói.
Dưới góc nhìn của một nhà tư vấn, quản lý bất động sản, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty Savills Vietnam nhận định: giá xăng dầu và điện tăng sẽ tác động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài.
Ngoài ra, đối với nhiều dự án hiện nay, hàng loạt các chi phí như thiết kế, tư vấn xây dựng, tiếp thị, quảng cáo đều được thuê qua các công ty nước ngoài với chi phí tính bằng USD hoặc gắn trực tiếp với tỷ giá USD.
CPI tăng cao sẽ tạo áp lực lên lãi suất ngân hàng, do đó, những dự án được triển khai bằng vốn vay của ngân hàng sẽ phải chịu mức lãi suất tăng. Khi các chi phí đầu vào đồng loạt đội lên, nếu giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên, chủ đầu tư sẽ khó đảm bảo được khoản lợi nhuận dự tính ban đầu, thậm chí không bảo toàn được cả khoản vốn bỏ ra.
Đối với những dự án đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất cẩn thận giá bán dự kiến, đặc biệt trong điều kiện các khách mua tiềm năng phần lớn đang trong trạng thái phân vân, lưỡng lự. Đối với những dự án đã và đang triển khai chào bán, các chủ đầu tư cũng đang cố gắng đưa ra các giải pháp hợp lý để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án lẫn quyền lợi của khách hàng.
Một trong những hình thức đang được các chủ đầu tư xem xét là đưa chỉ số CPI vào làm tiêu chí để điều chỉnh giá bán căn hộ trong tương lai. Nhiều chủ đầu tư xem đây là một giải pháp hợp lý vì phần lớn các dự án lớn đều được triển khai xây dựng từ 2 đến 4 năm, trong thời gian đó, có rất nhiều biến động về giá có thể xảy ra, làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm.
Khi lạm phát tăng, diễn biến có chiều hướng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản, do tâm lý của người dân vẫn là muốn tìm chỗ trú ẩn an toàn cho khoản vốn của mình. Trong khi đó, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Nên khi lạm phát tăng, người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường này, tuy nhiên, sẽ có sự chọn lọc.
Theo thống kê của Savills Vietnam, riêng thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng gần 20.000 căn mới sẽ được chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành khẳng định: khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm tiến độ của dự án.
Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán).
Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, còn may mắn lắm thì hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư.
Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: khi giá đầu vào tăng, đặc biệt việc tăng giá cước vận chuyển sẽ khiến giá sản xuất tăng, chi phí này sẽ “chui” vào giá thành xây dựng, đương nhiên, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Tuy nhiên, điều chỉnh như thế nào lại phụ thuộc vào thị trường.
Trong bối cảnh này, chịu ảnh hưởng lớn nhất là phân khúc nhà ở cao cấp do sử dụng nhiều thiết bị nhập khẩu, song khi thị trường còn ảm đạm, các chủ đầu tư chưa thể tăng giá ngay được bởi giá tăng sẽ làm cho thị trường càng khó giao dịch.
Với các dự án bất động sản phía Nam, thị trường còn đang khó khăn, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mại mà vẫn chưa bán được hàng theo đúng kế hoạch thì khó có thể tăng giá bán.
Ông Nam cũng phân tích, khi chi phí đầu vào tăng, riêng những công trình sử dụng vốn ngân sách phải mất thời gian dài chờ đợi Nhà nước cho phép chỉnh giá một cách cụ thể. Vì vậy, sẽ có công trình bị chậm tiến độ do nhà thầu chờ điều chỉnh giá. Nhưng các công trình bất động sản thương mại, nhất là các dự án phía Nam do chủ đầu tư vay vốn ngân hàng làm dự án là chủ yếu thì vẫn phải thúc đẩy tiến độ vì càng trì hoãn, càng bất lợi cho chủ đầu tư, thị trường càng đình trệ, chủ đầu tư càng khó khăn.
Còn ở ngoài Bắc, nguồn cung bất động sản còn hạn chế, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc trung bình - thấp, bị tác động nhiều do giá thành xây dựng tăng, sẽ phải điều chỉnh tăng giá bán. Giá bán tăng lên tương đối theo quy luật của thị trường nhưng quan trọng là thị trường ngoài Bắc vẫn có giao dịch bởi nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn.
Tiền trong dân còn lớn, lạm phát tăng cao, người dân càng không muốn gửi tiền vào ngân hàng và trong khi vàng, USD, chứng khoán lên xuống thất thường, rủi ro lớn nên dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả. Thực tế thì thời gian gần đây, tôi được biết, giao dịch và cả giá bán nhà đất ở Hà Nội đã tăng lên khá cao, ông Nam nói.
Dưới góc nhìn của một nhà tư vấn, quản lý bất động sản, ông Nguyễn Dũng Minh, giám đốc bán hàng công ty Savills Vietnam nhận định: giá xăng dầu và điện tăng sẽ tác động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài.
Ngoài ra, đối với nhiều dự án hiện nay, hàng loạt các chi phí như thiết kế, tư vấn xây dựng, tiếp thị, quảng cáo đều được thuê qua các công ty nước ngoài với chi phí tính bằng USD hoặc gắn trực tiếp với tỷ giá USD.
CPI tăng cao sẽ tạo áp lực lên lãi suất ngân hàng, do đó, những dự án được triển khai bằng vốn vay của ngân hàng sẽ phải chịu mức lãi suất tăng. Khi các chi phí đầu vào đồng loạt đội lên, nếu giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên, chủ đầu tư sẽ khó đảm bảo được khoản lợi nhuận dự tính ban đầu, thậm chí không bảo toàn được cả khoản vốn bỏ ra.
Đối với những dự án đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất cẩn thận giá bán dự kiến, đặc biệt trong điều kiện các khách mua tiềm năng phần lớn đang trong trạng thái phân vân, lưỡng lự. Đối với những dự án đã và đang triển khai chào bán, các chủ đầu tư cũng đang cố gắng đưa ra các giải pháp hợp lý để vừa đảm bảo tính khả thi của dự án lẫn quyền lợi của khách hàng.
Một trong những hình thức đang được các chủ đầu tư xem xét là đưa chỉ số CPI vào làm tiêu chí để điều chỉnh giá bán căn hộ trong tương lai. Nhiều chủ đầu tư xem đây là một giải pháp hợp lý vì phần lớn các dự án lớn đều được triển khai xây dựng từ 2 đến 4 năm, trong thời gian đó, có rất nhiều biến động về giá có thể xảy ra, làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm.
Khi lạm phát tăng, diễn biến có chiều hướng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản, do tâm lý của người dân vẫn là muốn tìm chỗ trú ẩn an toàn cho khoản vốn của mình. Trong khi đó, bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Nên khi lạm phát tăng, người dân càng có xu hướng đầu tư mạnh hơn vào thị trường này, tuy nhiên, sẽ có sự chọn lọc.
Theo thống kê của Savills Vietnam, riêng thị trường căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2011 dự kiến có khoảng gần 20.000 căn mới sẽ được chào bán. Với lượng cung lớn như vậy, chỉ những dự án được chuẩn bị tốt, có yếu tố cạnh tranh cao và chính sách giá phù hợp với điều kiện thị trường mới có khả năng thành công và thu hút được khách hàng.
Phát triển nhà ở cho thuê, chung cư giá thấp: Mũi tên trúng hai đích
 Ảnh minh họa |
Không ngừng tăng giá
Nếu như cách đây hai năm, với 1 tỷ đồng, có thể mua được căn hộ 60 - 70m2 tại Hà Nội, thì hiện nay, để sở hữu căn hộ diện tích như vậy, số tiền phải trả đã tăng lên gấp 1.5 lần.
Ông Trần Anh Dũng - Giám đốc Cty TNHH Dịch vụ thương mại và tổng hợp Ba Đình cho biết, căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng vẫn luôn được đại đa số khách hàng quan tâm. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, với số tiền này chỉ có thể mua được căn hộ chung cư mini.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có nhiều chuyển biến tích cực, những dấu hiệu ấm nóng từ phân khúc tầm trung, giá cả hợp lý đang được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sau thời gian trầm lắng. Đây vẫn là mảng đầu tư bất động sản duy nhất có phần khởi sắc đang được các nhà đầu tư kỳ vọng trong năm 2011. Bởi, năm vừa qua, phân khúc căn hộ cao cấp đã bão hòa, chủ đầu tư nhiều dự án phải tung ra những dịch vụ hậu mãi, khuyến mãi, nhằm thu hút khách hàng.
"Có lẽ thời của chung cư cao cấp đã tạm qua" - ông Dũng nói. Tuy nhiên, ông Dũng cũng cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ nóng lại khi nguồn cung vơi dần, nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển. Thu nhập của nhiều người được nâng cao, thì kéo theo nhu cầu cải thiện nơi ở.
Về hiện tượng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhẹ, nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản tăng thực chất là do cảm tính của chủ sử dụng và sở hữu. Thực tế, đầu cơ trong thị trường này vẫn rất cao, vì thế, để thu lợi nhuận, giới đầu cơ bắt buộc phải tăng giá bán, đặc biệt là giá vàng, đô la lại liên tục tăng như thời gian gần đây, cũng là cơ sở để dự đoán giá nhà, đất còn tiếp tục tăng. Điều này càng gây khó khăn cho những ai muốn sở hữu một căn nhà riêng.
Phát triển nhà ở cho thuê, chung cư giá thấp
Có thể thấy ngay rằng, giá nhà ở và đất đai đều vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Quỹ đất thì ngày càng hạn hẹp, số lượng người có nhu cầu về nhà ở liên tục tăng. Quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh tại các thành phố lớn… Nhu cầu về nhà ở cho những người thu nhập thấp và những người di cư tới các đô thị dự báo sẽ ở mức cao.
Đồng bằng sông Hồng có ba trung tâm đô thị lớn Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh với tỷ trọng dân số thành thị cao tới 29,2%. Dân cư thành thị tăng nhanh chóng đang tạo sức ép về việc làm, nơi ăn ở, giáo dục, y tế, quy hoạch đô thị và môi trường. Vì vậy, vấn đề đặt ra trước mắt và lâu dài là phải chọn loại nhà ở phù hợp với thu nhập và điều kiện sống cho người nhập cư nói riêng và người dân đô thị nói chung.
Các chuyên gia cho rằng trong điều kiện hiện tại, có hai sự lựa chọn. Loại hình nhà chung cư giá thấp là lựa chọn phù hợp nhất, vừa tiết kiệm quỹ đất đô thị, vừa phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Loại hình thứ hai là nhà ở cho thuê, vừa đáp ứng với nhu cầu cải thiện chỗ ở, vừa hợp túi tiền của tầng lớp thu nhập trung bình và thấp.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Chiến lược nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tập trung vào các mục tiêu: Cơ bản đáp ứng nhu cầu có chỗ ở phù hợp của nhân dân và từng bước nâng cao chất lượng nhà ở; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Trọng tâm của Chiến lược là đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, sinh viên và các đối tượng chính sách khác mua, thuê mua hoặc thuê; tiếp tục triển khai thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai và các hộ gia đình thuộc diện nghèo tại khu vực nông thôn…
Nhiều ý kiến cho rằng, việc xây nhà ở để cho thuê, mua trả góp lâu dài đã được nhiều nước đi trước thực hiện thành công hàng chục năm nay. Không có lý do gì mà nước ta không làm được. Thực hiện thành công Chiến lược trên, cũng có nghĩa một mũi tên đã bắn trúng hai đích - vừa cải thiện được chỗ ở cho đại bộ phận người dân, vừa bình ổn được giá bất động sản trên thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo... vẫn tăng mạnh. Tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 (vốn đầu tư tới 300 - 400 ngàn tỷ đồng). Riêng Hà Nội, cần 5.5 triệu m2 (tương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp).
Hãy trở thành chuyên viên môi giới bất động sản có thu nhập > 100 triệu/tháng
Bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển do dân số đông cũng như nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Các nhà môi giới bất động sản đóng một vai trò khá quan trọng trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên khách hàng ngày nay đa số đều am hiểu về mua bán nhà đất nên các nhà môi giới ngày càng phải hoàn thiện mình về kiến thức thị trường, pháp lý, kỹ năng giao tiếp và cách thức marketing trong lĩnh vực bất động sản để tạo sự khác biệt và niềm tin với khách hàng.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của của Thủ Tướng Chính Phủ, điều 11 đã nêu rõ: “Bắt đầu từ ngày 01/01/2009, tất cả cá nhân, tổ chức tham gia lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải tham gia khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản”
Với chương trình “Chứng chỉ Môi Giới – Định Giá – Quản lý Điều hành Sàn Bất Động Sản” mang tính thực tiễn được đào tạo bởi các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản sẽ giúp học viên hoàn tất khóa học có thể áp dụng ngay vào trong công việc của mình.
Bên cạnh đó, học viên cũng có thể đăng ký lấy chứng chỉ môi giới tại Sở Xây Dựng với bằng được cấp bở Viện Quản trị Kinh tế Kỹ Thuật (IETM), đơn vị chuyên đào tạo chuyên viên bất động sản và chứng khoán hàng đầu.
Ngoài ra với sự kết hợp giữa IETM và BOM Corp., học viên còn được trang bị thêm ứng dụng phần mềm trong quản lý bất động sản và khách hàng giúp cho việc môi giới chuyên nghiệp và nhanh chóng hơn.
• Tặng phần mềm Ứng dụng trong quản lý khách hàng và dự án bất động sản
• Trở thành thành viên Mạng Cộng Đồng Môi Giới bất động sản miễn phí
• Học phí ưu đãi
Chứng chỉ: Kết thúc mỗi khoá học, học viên đạt yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học, đủ điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề Kinh doanh Bất động sản (theo quy định của Bộ Xây Dựng).
Đối tượng:
- Cán bộ điều hành, chuyên viên các doanh nghiệp, công ty kinh doanh bất động sản, môi giới địa ốc, sàn giao dịch bất động sản
- Các Ngân hàng, Công ty quản lý và phát triển Nhà, Các công ty xây dựng, Ban Quản lý dự án
- Các cá nhân có nhu cầu nâng cao tính thực tế, nắm rõ Pháp lý khi kinh doanh, tạo cơ hội thăng tiến và mở Doanh nghiệp Kinh doanh - Đầu tư Bất động sản...
Tài liệu: Học viên được tặng bộ Giáo trình gồm 4 cuốn, cho học phần cơ sở và các chuyên ngành. Nội dung đầy đủ theo yêu cầu về Chương trình Khung của Bộ xây dựng, các tài liệu tham khảo...
Nội dung: tham khảo tại www.ietm.edu.vn
Tư vấn trực tiếp: 08.3925.9399 – 0908.0989.40 (Ms Mai Phương)
Hoạt động Doanh nghiệp
Tuy nhiên khách hàng ngày nay đa số đều am hiểu về mua bán nhà đất nên các nhà môi giới ngày càng phải hoàn thiện mình về kiến thức thị trường, pháp lý, kỹ năng giao tiếp và cách thức marketing trong lĩnh vực bất động sản để tạo sự khác biệt và niềm tin với khách hàng.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của của Thủ Tướng Chính Phủ, điều 11 đã nêu rõ: “Bắt đầu từ ngày 01/01/2009, tất cả cá nhân, tổ chức tham gia lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải tham gia khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản”
Với chương trình “Chứng chỉ Môi Giới – Định Giá – Quản lý Điều hành Sàn Bất Động Sản” mang tính thực tiễn được đào tạo bởi các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản sẽ giúp học viên hoàn tất khóa học có thể áp dụng ngay vào trong công việc của mình.
 |
Bên cạnh đó, học viên cũng có thể đăng ký lấy chứng chỉ môi giới tại Sở Xây Dựng với bằng được cấp bở Viện Quản trị Kinh tế Kỹ Thuật (IETM), đơn vị chuyên đào tạo chuyên viên bất động sản và chứng khoán hàng đầu.
Ngoài ra với sự kết hợp giữa IETM và BOM Corp., học viên còn được trang bị thêm ứng dụng phần mềm trong quản lý bất động sản và khách hàng giúp cho việc môi giới chuyên nghiệp và nhanh chóng hơn.
• Tặng phần mềm Ứng dụng trong quản lý khách hàng và dự án bất động sản
• Trở thành thành viên Mạng Cộng Đồng Môi Giới bất động sản miễn phí
• Học phí ưu đãi
Chứng chỉ: Kết thúc mỗi khoá học, học viên đạt yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học, đủ điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề Kinh doanh Bất động sản (theo quy định của Bộ Xây Dựng).
Đối tượng:
- Cán bộ điều hành, chuyên viên các doanh nghiệp, công ty kinh doanh bất động sản, môi giới địa ốc, sàn giao dịch bất động sản
- Các Ngân hàng, Công ty quản lý và phát triển Nhà, Các công ty xây dựng, Ban Quản lý dự án
- Các cá nhân có nhu cầu nâng cao tính thực tế, nắm rõ Pháp lý khi kinh doanh, tạo cơ hội thăng tiến và mở Doanh nghiệp Kinh doanh - Đầu tư Bất động sản...
Tài liệu: Học viên được tặng bộ Giáo trình gồm 4 cuốn, cho học phần cơ sở và các chuyên ngành. Nội dung đầy đủ theo yêu cầu về Chương trình Khung của Bộ xây dựng, các tài liệu tham khảo...
Nội dung: tham khảo tại www.ietm.edu.vn
Tư vấn trực tiếp: 08.3925.9399 – 0908.0989.40 (Ms Mai Phương)
Hoạt động Doanh nghiệp
Bất động sản: Dồn dập tạo “sóng” cuối năm
Với giới đầu tư, kinh doanh bất động sản trước và sau Tết Nguyên đán là khoảng thời gian được mong chờ nhất trong năm.
Đơn giản, bởi dù chỉ kéo dài một vài tháng, song đây lại là thời điểm có tỷ lệ giao dịch thành công chiếm hơn phân nửa và doanh số bán hàng cũng như lợi nhuận thu về có khi bằng tất cả thời điểm trong năm cộng lại.
Do vậy, không khó hiểu khi lần lượt hay cùng lúc các doanh nghiệp bất động sản, từ những “tổng lớn” cho đến những chủ đầu tư nhỏ lẻ cũng tranh thủ từng khoảnh khắc để có thể biến cơ hội thành lợi nhuận. Một trong các “chiêu” thường được giới đầu tư đưa ra là tạo sóng kích cầu với vô số những động thái cả tích cực lẫn chưa hẳn là tích cực, miễn sao đạt được mục đích cuối cùng là đẩy hàng, thu lợi.
Nhiều kiểu lấy lòng “thượng đế”
Khách hàng mỗi ngày một khó tính, nhà đầu tư mỗi ngày một "khôn" hơn. Điều đó doanh nghiệp bất động sản nào cũng đều nhận thấy trên con đường kinh doanh ngày một khó khăn hơn của mình.
Và thông thường, nếu đối thủ đưa ra bất kỳ một chiêu thức quảng cáo, tiếp thị hay khuyến mại nào thì ngay lập tức, doanh nghiệp cùng nhóm sẽ lần lượt đưa ra các chiêu thức cạnh tranh tương tự hoặc "hoành tráng" hơn nhằm... moi được tiền thiên hạ.
Vào cuối tháng 11 vừa qua, Công ty CBRE Việt Nam với tư cách là nhà phân phối tiếp thị dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy) đã tổ chức 2 ngày bán hàng đặc biệt. Theo đó, 100 khách hàng đăng ký mua căn hộ tại dự án sẽ được mua đúng với giá gốc do chủ đầu tư niêm yết cùng nhiều ưu đãi, quà tặng đi kèm.
Tiếp đó, hàng loạt các dự án khác như Vinpearl Đà Nẵng, City Garden... cũng lần lượt được chủ đầu tư công bố khuyến mại, giảm giá. Giới đầu tư cho rằng, đây có thể được xem là môt trong những chiêu câu khách tốt trong bối cảnh thị trường vẫn trong tình trạng ảm đạm, giao dịch thưa thớt.
Cũng là để câu khách, nhưng cách làm của Công ty Sông Đà – Thăng Long lại có vẻ "chơi trội" hơn khi chi đến 7 triệu USD chỉ để đầu tư bọc lớp bên ngoài bằng titan cho hệ thống thang máy tại dự án Usilk City (An Khánh, Hà Nội).
Theo đại diện Sông Đà – Thăng Long, tính cả số tiền đầu tư để nhập khẩu 78 thang máy nguyên chiếc Mishubishi từ Nhật Bản, tổng số tiền đầu tư cho hệ thống thang máy của Usilk City lên tới gần 500 tỷ đồng. Nhưng việc này không chỉ là để “câu” khách mà còn chứng tỏ quyết tâm của doanh nghiệp này trong việc tạo dựng hình ảnh cho dự án trên.
“Thang máy cùng với hệ thống sảnh là nơi đón tiếp đầu tiên của khu chung cư, đây có thể nói là bộ mặt của khu chung cư. Vì vậy, chúng tôi muốn tạo nên ấn tượng khi bước tới khu vực này như bước vào khách sạn 5 sao”, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh của Sông Đà - Thăng Long cho hay.
Không chỉ lấy lòng thượng đế bằng các dịch vụ đi kèm, chủ đầu tư dự án Villa Park (Tp.HCM) thay vì chỉ xây xong móng, đã quyết định hoàn thiện toàn bộ, hạ tầng kỹ thuật mới chính thức chào bán dự án ra thị trường. Ông Lý Điền Sơn, Tổng giám đốc Công ty Khang Điền, chủ đầu tư Villa Park cho hay, đây là dự án biệt thự cao cấp đầu tiên do công ty đầu tư nên muốn khẳng định vị trí của mình tại phân khúc nhà ở cao cấp thì chỉ có cách là lấy lòng thượng đế bằng việc thật, người thật.
Đại diện Khang Điền cũng cho biết, sau khi doanh nghiệp dụng phương thức này, một số chủ đầu tư khác trên địa bàn Tp.HCM cũng đă "bắt chước" và bước đầu đã có hiệu quả.
“Người Anh có câu “Come and See”, để nói về những việc thật và hiệu quả thật thì không lý do gì lại để khách hàng phải thấy trong khuôn viên dự án những thảm cỏ vừa mới được trồng từ hôm qua”, ông Sơn nói.
Liệu có tạo được "sóng"?
Thực tế những năm gần đây cho thấy, tạo được “sóng” mua nhà ở, đất đai cũng là “chiêu” đã mang lại ít nhiều thành công cho các chủ đầu tư.
Còn năm nay?. Khó khăn về kinh tế, tài chính vẫn đang đeo bám nhiều hộ gia đình, giới đầu tư nên những khoản tiền “ném vào đất” cũng không còn được rầm rộ như nhiều năm trước.
Trong câu chuyện về “tạo sóng” trên thị trường với VnEconomy, ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty Bất động sản và Dịch vụ Địa chính Hà Nội (Hanoiland), cho rằng thị trường hiện đã có sôi động hơn so với quãng thời gian giữa năm do đây là thời điểm dòng tiền của cá nhân, tổ chức bắt đầu về tài khoản.
Do đó, khi mà thị trường chứng khoán, vàng... biến động khó lường thì “gửi tình yêu vào đất” sẽ là một sự lựa chọn của không ít nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo vị này, nếu chủ đầu tư sử dụng các “phép thử” vào thời điểm này cũng như con dao hai lưỡi.
“Theo dự đoán của cá nhân tôi, thị trường cuối năm cũng chỉ có những gợn sóng nhỏ nhất định, do đó thành công chỉ đến với nhà đầu tư nào áp dụng chiến lược tạo sóng đúng đắn, tức là chỉ đối với những sản phẩm có giá trị sử dụng và giá trị đầu tư tốt theo nhu cầu của thị trường”, ông Tùng nói.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thế Sơn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Nam Đô (Tp.HCM), dù đã gần hết năm, song thị trường bất động sản Tp.HCM, đặc biệt là phân khúc đất dịch vụ và nhà cao cấp vẫn chưa qua kỳ “ngủ đông”, giao dịch vẫn trầm lắng. Lý do theo vị này là do kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, nên may ra đến hết quý 1/2011 mới mong thị trường khởi sắc.
“Thực ra, ngoại trừ nhà ở cao cấp, các phân khúc khác vẫn có cơ hội vì nhu cầu vẫn lớn, nhưng nhìn chung, bất động sản năm nay cũng không khả quan lắm nên nếu muốn thành công thì phải đợi năm sau”, ông Tùng dự đoán.
Đơn giản, bởi dù chỉ kéo dài một vài tháng, song đây lại là thời điểm có tỷ lệ giao dịch thành công chiếm hơn phân nửa và doanh số bán hàng cũng như lợi nhuận thu về có khi bằng tất cả thời điểm trong năm cộng lại.
Do vậy, không khó hiểu khi lần lượt hay cùng lúc các doanh nghiệp bất động sản, từ những “tổng lớn” cho đến những chủ đầu tư nhỏ lẻ cũng tranh thủ từng khoảnh khắc để có thể biến cơ hội thành lợi nhuận. Một trong các “chiêu” thường được giới đầu tư đưa ra là tạo sóng kích cầu với vô số những động thái cả tích cực lẫn chưa hẳn là tích cực, miễn sao đạt được mục đích cuối cùng là đẩy hàng, thu lợi.
Nhiều kiểu lấy lòng “thượng đế”
Khách hàng mỗi ngày một khó tính, nhà đầu tư mỗi ngày một "khôn" hơn. Điều đó doanh nghiệp bất động sản nào cũng đều nhận thấy trên con đường kinh doanh ngày một khó khăn hơn của mình.
Và thông thường, nếu đối thủ đưa ra bất kỳ một chiêu thức quảng cáo, tiếp thị hay khuyến mại nào thì ngay lập tức, doanh nghiệp cùng nhóm sẽ lần lượt đưa ra các chiêu thức cạnh tranh tương tự hoặc "hoành tráng" hơn nhằm... moi được tiền thiên hạ.
Vào cuối tháng 11 vừa qua, Công ty CBRE Việt Nam với tư cách là nhà phân phối tiếp thị dự án Indochina Plaza (Xuân Thủy, Cầu Giấy) đã tổ chức 2 ngày bán hàng đặc biệt. Theo đó, 100 khách hàng đăng ký mua căn hộ tại dự án sẽ được mua đúng với giá gốc do chủ đầu tư niêm yết cùng nhiều ưu đãi, quà tặng đi kèm.
Tiếp đó, hàng loạt các dự án khác như Vinpearl Đà Nẵng, City Garden... cũng lần lượt được chủ đầu tư công bố khuyến mại, giảm giá. Giới đầu tư cho rằng, đây có thể được xem là môt trong những chiêu câu khách tốt trong bối cảnh thị trường vẫn trong tình trạng ảm đạm, giao dịch thưa thớt.
Cũng là để câu khách, nhưng cách làm của Công ty Sông Đà – Thăng Long lại có vẻ "chơi trội" hơn khi chi đến 7 triệu USD chỉ để đầu tư bọc lớp bên ngoài bằng titan cho hệ thống thang máy tại dự án Usilk City (An Khánh, Hà Nội).
Theo đại diện Sông Đà – Thăng Long, tính cả số tiền đầu tư để nhập khẩu 78 thang máy nguyên chiếc Mishubishi từ Nhật Bản, tổng số tiền đầu tư cho hệ thống thang máy của Usilk City lên tới gần 500 tỷ đồng. Nhưng việc này không chỉ là để “câu” khách mà còn chứng tỏ quyết tâm của doanh nghiệp này trong việc tạo dựng hình ảnh cho dự án trên.
“Thang máy cùng với hệ thống sảnh là nơi đón tiếp đầu tiên của khu chung cư, đây có thể nói là bộ mặt của khu chung cư. Vì vậy, chúng tôi muốn tạo nên ấn tượng khi bước tới khu vực này như bước vào khách sạn 5 sao”, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh của Sông Đà - Thăng Long cho hay.
Không chỉ lấy lòng thượng đế bằng các dịch vụ đi kèm, chủ đầu tư dự án Villa Park (Tp.HCM) thay vì chỉ xây xong móng, đã quyết định hoàn thiện toàn bộ, hạ tầng kỹ thuật mới chính thức chào bán dự án ra thị trường. Ông Lý Điền Sơn, Tổng giám đốc Công ty Khang Điền, chủ đầu tư Villa Park cho hay, đây là dự án biệt thự cao cấp đầu tiên do công ty đầu tư nên muốn khẳng định vị trí của mình tại phân khúc nhà ở cao cấp thì chỉ có cách là lấy lòng thượng đế bằng việc thật, người thật.
Đại diện Khang Điền cũng cho biết, sau khi doanh nghiệp dụng phương thức này, một số chủ đầu tư khác trên địa bàn Tp.HCM cũng đă "bắt chước" và bước đầu đã có hiệu quả.
“Người Anh có câu “Come and See”, để nói về những việc thật và hiệu quả thật thì không lý do gì lại để khách hàng phải thấy trong khuôn viên dự án những thảm cỏ vừa mới được trồng từ hôm qua”, ông Sơn nói.
Liệu có tạo được "sóng"?
Thực tế những năm gần đây cho thấy, tạo được “sóng” mua nhà ở, đất đai cũng là “chiêu” đã mang lại ít nhiều thành công cho các chủ đầu tư.
Còn năm nay?. Khó khăn về kinh tế, tài chính vẫn đang đeo bám nhiều hộ gia đình, giới đầu tư nên những khoản tiền “ném vào đất” cũng không còn được rầm rộ như nhiều năm trước.
Trong câu chuyện về “tạo sóng” trên thị trường với VnEconomy, ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty Bất động sản và Dịch vụ Địa chính Hà Nội (Hanoiland), cho rằng thị trường hiện đã có sôi động hơn so với quãng thời gian giữa năm do đây là thời điểm dòng tiền của cá nhân, tổ chức bắt đầu về tài khoản.
Do đó, khi mà thị trường chứng khoán, vàng... biến động khó lường thì “gửi tình yêu vào đất” sẽ là một sự lựa chọn của không ít nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo vị này, nếu chủ đầu tư sử dụng các “phép thử” vào thời điểm này cũng như con dao hai lưỡi.
“Theo dự đoán của cá nhân tôi, thị trường cuối năm cũng chỉ có những gợn sóng nhỏ nhất định, do đó thành công chỉ đến với nhà đầu tư nào áp dụng chiến lược tạo sóng đúng đắn, tức là chỉ đối với những sản phẩm có giá trị sử dụng và giá trị đầu tư tốt theo nhu cầu của thị trường”, ông Tùng nói.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thế Sơn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Nam Đô (Tp.HCM), dù đã gần hết năm, song thị trường bất động sản Tp.HCM, đặc biệt là phân khúc đất dịch vụ và nhà cao cấp vẫn chưa qua kỳ “ngủ đông”, giao dịch vẫn trầm lắng. Lý do theo vị này là do kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, nên may ra đến hết quý 1/2011 mới mong thị trường khởi sắc.
“Thực ra, ngoại trừ nhà ở cao cấp, các phân khúc khác vẫn có cơ hội vì nhu cầu vẫn lớn, nhưng nhìn chung, bất động sản năm nay cũng không khả quan lắm nên nếu muốn thành công thì phải đợi năm sau”, ông Tùng dự đoán.
Đầu tư bất động sản Hà Nội: Chọn Đông hay chọn Tây?
23/11/2010 16:36 (GMT+7)
Tiềm năng đầu tư bất động sản tại khu vực phía Đông Hà Nội đang được đánh giá cao.
Định hình các khu vực “nóng” cho đầu tư bất động sản thời gian tới, từ góc nhìn của giới kinh doanh
Mặc dù bản quy hoạch tổng thể Hà Nội đến năm 2030 vẫn chưa chính thức được phê duyệt, nhưng những nét phác thảo cơ bản cùng với những diễn biến trên thực tế cũng đã phần nào giúp giới đầu tư định hình được những khu vực “nóng” cho đầu tư bất động sản.
Nhiều ý kiến trong giới kinh doanh bất động sản đánh giá, khu vực phía Tây có thể sẽ vẫn là tâm điểm để phát triển bất động sản. Tuy nhiên, các khu vực khác như phía Đông hay phía Bắc cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận không nhỏ cho những nhà đầu tư biết “nhìn xa, trông rộng”.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, dải đất phía Tây sẽ vẫn là “điểm nóng” cho giới đầu tư bất động sản trong nhiều năm tới. Đặc biệt, hệ thống giao thông đang được cải thiện nhanh chóng với việc đưa vào sử dụng đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài và sắp tới là quốc lộ 32 mở rộng, đã đẩy giá bất động sản dọc theo các tuyến đường này tăng lên nhanh chóng.
Trong những năm qua, giá nhà đất khu vực phía Tây đã tăng bình quân 30-40%/năm, thậm chí cao hơn. Đơn cử, đất biệt thự Tây Đô Villas tại khu đô thị Dương Nội một vài năm trước chỉ có 23-30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 40-50 triệu đồng/m2; biệt thự và nhà liền kề khu đô thị Văn Khê được chào bán với giá 60-70 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, cơ hội đầu tư bất động sản có lẽ không chỉ gói gọn ở khu vực phía Tây.
Một trong những khu vực đang được coi là “tầm ngắm” của giới đầu tư trong thời gian gần đây là dải đất phía Đông. Ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Việt Nam Property, cho biết giá đất ở phía Đông Hà Nội đã âm thầm tăng rất mạnh trong mấy năm gần đây, và mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư không thua kém gì khu vực phía Tây. Đơn cử, một mảnh đất ở Ngọc Thụy (Gia Lâm) cuối năm 2007 chỉ có giá khoảng 5 triệu đồng/m2, thì nay đã lên tới 35-40 triệu đồng/m2.
Theo ông Đạo, khu vực phía Đông, nhất là quận Long Biên, chỉ cách trung tâm Hà Nội 2-5 km nên tiềm năng đầu tư bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó, giá trị của khu vực giáp ranh với khu công nghiệp hay khu đô thị cũng tăng lên từng ngày. Chẳng hạn, khu vực Đa Tốn cách đây hai năm giá chỉ có 3-5 triệu đồng/m2 nhưng nay đã tăng lên đến 15-16 triệu/m2, thậm chí có vị trí còn lên tới 20 triệu/m2 và được dự báo sẽ còn tăng cao khi khu đô thị sinh thái Ecopark hoàn thành.
Thực tế, với lợi thế về quỹ đất và là điểm giao cắt của nhiều tuyến đường giao thông quan trọng, bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội đã và đang được một số nhà đầu tư nước ngoài có tên tuổi khảo sát cơ hội đầu tư. Có thể kể đến một số dự án bất động sản lớn hình thành chuỗi những khu đô thị hiện đại như Hanoi Garden City (rộng 31 ha), khu đô thị khoa học Gia Lâm (400 ha), khu đô thị Ecopark (500 ha)…
Tiềm năng đầu tư bất động sản phía Đông cũng đang được đánh thức bởi hệ thống cơ sở hạ tầng đang cải thiện nhanh chóng. Cầu Thanh Trì và cầu Vĩnh Tuy đã đi vào hoạt động, cùng với các tuyến đường giao thông đang được mở rộng, nâng nấp và xây mới như đường đê tả sông Hồng, quốc lộ 5B, đường liên tỉnh Hưng Yên -Hà Nội chạy qua Ecopark kết nối với cầu Thanh Trì, giao thông giữa phía Đông và trung tâm Hà Nội ngày càng dễ dàng hơn.
Tháng 10/2010, giai đoạn 1 của tuyến đường vành đai 3 đã chính thức đi vào sử dụng đoạn từ Mỹ Đình qua cầu cạn Pháp Vân kết nối với cầu Thanh Trì đã rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn 10 phút xe chạy, từ đó tạo nên sự kết nối cơ sở hạ tầng từ Tây sang Đông mà Mỹ Đình là trung tâm sẽ tạo đà cho bất động sản phía Đông khu vực cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì cùng nhau cộng hưởng.
Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills nhận xét, theo quy luật thông thường, khi giao thông cải thiện thì giá trị bất động sản sẽ tăng. Tuy nhiên, giá bất động sản ở phía Đông, dù đã tăng, nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều khu vực phía Tây, nên nhà đầu tư không phải bỏ vốn quá lớn, và vì thế, tỷ suất sinh lời cũng sẽ rất cao.
Nhiều ý kiến trong giới kinh doanh bất động sản đánh giá, khu vực phía Tây có thể sẽ vẫn là tâm điểm để phát triển bất động sản. Tuy nhiên, các khu vực khác như phía Đông hay phía Bắc cũng có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận không nhỏ cho những nhà đầu tư biết “nhìn xa, trông rộng”.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cen Group, dải đất phía Tây sẽ vẫn là “điểm nóng” cho giới đầu tư bất động sản trong nhiều năm tới. Đặc biệt, hệ thống giao thông đang được cải thiện nhanh chóng với việc đưa vào sử dụng đại lộ Thăng Long, đường Lê Văn Lương kéo dài và sắp tới là quốc lộ 32 mở rộng, đã đẩy giá bất động sản dọc theo các tuyến đường này tăng lên nhanh chóng.
Trong những năm qua, giá nhà đất khu vực phía Tây đã tăng bình quân 30-40%/năm, thậm chí cao hơn. Đơn cử, đất biệt thự Tây Đô Villas tại khu đô thị Dương Nội một vài năm trước chỉ có 23-30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 40-50 triệu đồng/m2; biệt thự và nhà liền kề khu đô thị Văn Khê được chào bán với giá 60-70 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, cơ hội đầu tư bất động sản có lẽ không chỉ gói gọn ở khu vực phía Tây.
Một trong những khu vực đang được coi là “tầm ngắm” của giới đầu tư trong thời gian gần đây là dải đất phía Đông. Ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Việt Nam Property, cho biết giá đất ở phía Đông Hà Nội đã âm thầm tăng rất mạnh trong mấy năm gần đây, và mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư không thua kém gì khu vực phía Tây. Đơn cử, một mảnh đất ở Ngọc Thụy (Gia Lâm) cuối năm 2007 chỉ có giá khoảng 5 triệu đồng/m2, thì nay đã lên tới 35-40 triệu đồng/m2.
Theo ông Đạo, khu vực phía Đông, nhất là quận Long Biên, chỉ cách trung tâm Hà Nội 2-5 km nên tiềm năng đầu tư bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó, giá trị của khu vực giáp ranh với khu công nghiệp hay khu đô thị cũng tăng lên từng ngày. Chẳng hạn, khu vực Đa Tốn cách đây hai năm giá chỉ có 3-5 triệu đồng/m2 nhưng nay đã tăng lên đến 15-16 triệu/m2, thậm chí có vị trí còn lên tới 20 triệu/m2 và được dự báo sẽ còn tăng cao khi khu đô thị sinh thái Ecopark hoàn thành.
Thực tế, với lợi thế về quỹ đất và là điểm giao cắt của nhiều tuyến đường giao thông quan trọng, bất động sản khu vực phía Đông Hà Nội đã và đang được một số nhà đầu tư nước ngoài có tên tuổi khảo sát cơ hội đầu tư. Có thể kể đến một số dự án bất động sản lớn hình thành chuỗi những khu đô thị hiện đại như Hanoi Garden City (rộng 31 ha), khu đô thị khoa học Gia Lâm (400 ha), khu đô thị Ecopark (500 ha)…
Tiềm năng đầu tư bất động sản phía Đông cũng đang được đánh thức bởi hệ thống cơ sở hạ tầng đang cải thiện nhanh chóng. Cầu Thanh Trì và cầu Vĩnh Tuy đã đi vào hoạt động, cùng với các tuyến đường giao thông đang được mở rộng, nâng nấp và xây mới như đường đê tả sông Hồng, quốc lộ 5B, đường liên tỉnh Hưng Yên -Hà Nội chạy qua Ecopark kết nối với cầu Thanh Trì, giao thông giữa phía Đông và trung tâm Hà Nội ngày càng dễ dàng hơn.
Tháng 10/2010, giai đoạn 1 của tuyến đường vành đai 3 đã chính thức đi vào sử dụng đoạn từ Mỹ Đình qua cầu cạn Pháp Vân kết nối với cầu Thanh Trì đã rút ngắn thời gian di chuyển chỉ còn 10 phút xe chạy, từ đó tạo nên sự kết nối cơ sở hạ tầng từ Tây sang Đông mà Mỹ Đình là trung tâm sẽ tạo đà cho bất động sản phía Đông khu vực cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì cùng nhau cộng hưởng.
Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills nhận xét, theo quy luật thông thường, khi giao thông cải thiện thì giá trị bất động sản sẽ tăng. Tuy nhiên, giá bất động sản ở phía Đông, dù đã tăng, nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều khu vực phía Tây, nên nhà đầu tư không phải bỏ vốn quá lớn, và vì thế, tỷ suất sinh lời cũng sẽ rất cao.
“Nếu có tiền tôi cũng không mua đất Ba Vì”
Mang tiền “ném” vào đất đai ở Ba Vì vào lúc này là một kiểu đầu tư thiếu hiểu biết. Đó là quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về cơn “sốt” đất ở Ba Vì và các khu vực lân cận hiện nay.
Trao đổi với báo chí, ông Nam nói:
- Theo tôi hiểu thì việc nhà đầu tư đổ xô bỏ tiền mua đất Ba Vì chắc là cũng có liên quan đến đồ án quy hoạch chung Thủ đô vừa được công bố. Đây là một quy hoạch chứa đựng nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố tâm linh. Tuy nhiên, quy hoạch này chỉ mang tính định hướng về lâu dài.
Còn trước mắt, Thủ tướng chỉ mới yêu cầu các cơ quan chức năng xem xét, thảo luận xây dựng khu hành chính tập trung ở khu vực này để phù hợp với quy hoạch đó mà thôi.
Cá nhân tôi cho rằng, trong vòng 20 - 30 năm tới, trung tâm hành chính vẫn chỉ “loanh quanh” ở trung tâm Thủ đô mà thôi. Còn 40 - 50 năm nữa thì không biết thị trường bất động sản sẽ như thế nào, đó là chưa nói đến từ đấy đến lúc đó còn nhiều điều chỉnh.
Chẳng hạn, cách đây khoảng 20 năm, Bộ Chính trị ra nghị quyết về quy hoạch vùng Thủ đô thì đến nay cũng đã chỉnh sửa nhiều.
Nghĩa là ông cho rằng, sốt đất Ba Vì hiện nay chỉ là sốt ảo do “cò” dựng nên hay là thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản?
Theo tôi thì đất đai ở khu vực trên cũng chưa đến mức là “sốt”, mà phần lớn là do “cò” tạo dựng lên. Còn nếu có hiện tượng mua bán đất tăng lên thì cũng là do yếu tố tâm lý của nhà đầu tư.
Thực tế thì không chỉ ở khu Ba Vì mà còn ở một số khu vực khác, tâm lý một bộ phận người dân đã có biến động sau khi chúng tôi tổ chức triển lãm đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô với những thông tin như trục Thăng Long, trung tâm hành chính quốc gia, các khu đô thị vệ tinh... Trong đó, nhiều người quan tâm tới thông tin chuyển trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì, nhưng, đó là câu chuyện của hàng chục năm sau.
Người ta chỉ nghe đồn thổi rằng mua bán trao tay sẽ đạt lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, thì cứ lao vào như thiêu thân.
Với kinh nghiệm của mình, tôi có thể khẳng định, đầu tư vào khu vực Xuân Mai, Ba Vì chắc chắn sẽ thu hồi vốn chậm hơn nhiều so với các khu vực khác ở quanh trung tâm. Nhà đầu tư nào mà vội vàng mang tiền rót vào đây, theo tôi đó là một chiến lược đầu tư dại dột. Trung tâm hành chính ở Ba Vì chỉ là quy hoạch mang tính định hướng thôi.
Tất nhiên, chúng ta cũng không loại trừ khả năng có một số nhà đầu tư đã ôm đất từ trước nay đang sử dụng các chiêu để “thổi” giá tăng lên nhằm trục lợi.
Vậy vai trò của cơ quan quản lý ở đâu trong đợt “sốt ảo” này bởi hiện nay luật pháp cũng đã có những điều khoản ngăn chặn đầu cơ đất đai?
Thực tế thì chúng ta cũng chưa có cơ chế nào để ngăn cấm đầu tư đất đai theo kiểu này. Do vậy, không riêng gì ở Hà Nội, nhiều địa phương khác giá nhà đất nói chung vẫn cao và liên tục tăng.
Hơn nữa, cũng vì pháp luật mới chỉ dừng ở mức độ hạn chế đầu cơ nên diễn biến trên thị trường vẫn rất phức tạp, khó kiểm soát. Cơ quan quản lý không thể nắm hết được bởi quyền đầu tư, mua bán là của người dân bởi luật pháp không ngăn cấm.
Nhưng tôi xin lưu ý, những đối tượng không thận trọng, đầu tư vào đất đai quá lớn trong khi không nắm được thông tin quy hoạch chính xác, sẽ phải đối diện với độ rủi ro rất cao.
Thông điệp của ông đến nhà đầu tư đã và đang có ý định "ném" tiền vào khu vực Ba Vì?
Trước hết, tôi có thể khẳng định rằng, nếu có nhiều tiền thì tôi cũng chẳng dại gì mang đi mua đất Ba Vì, bởi đó là đầu tư quá dài hạn. Chỉ có những người thừa tiền, không biết dùng vào việc gì mới lên mua đất trên Ba Vì.
Còn xét về logic, đúng là do thị trường vẫn còn quá thiếu thông tin, thậm chí là còn có cả những thông tin thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Kết cục là vẫn có một bộ phận không nhỏ đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thiếu hiểu biết.
Trong bối cảnh như vậy, tôi cho rằng muốn đầu tư thành công phải có tính toán, phân tích cụ thể và kỹ lưỡng dựa trên những thông tin xác thực. Phải xem xét hạ tầng khu vực đó như thế nào, phương hướng phát triển, quy hoạch ra làm sao, lộ trình ưu tiên khu nào làm trước, khu nào làm sau...
Ngay sát trung tâm Hà Nội, nhiều khu đang rất cần đầu tư mà Nhà nước còn chưa đủ kinh phí để làm, nói gì tới tận ở Ba Vì.
Trao đổi với báo chí, ông Nam nói:
- Theo tôi hiểu thì việc nhà đầu tư đổ xô bỏ tiền mua đất Ba Vì chắc là cũng có liên quan đến đồ án quy hoạch chung Thủ đô vừa được công bố. Đây là một quy hoạch chứa đựng nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố tâm linh. Tuy nhiên, quy hoạch này chỉ mang tính định hướng về lâu dài.
Còn trước mắt, Thủ tướng chỉ mới yêu cầu các cơ quan chức năng xem xét, thảo luận xây dựng khu hành chính tập trung ở khu vực này để phù hợp với quy hoạch đó mà thôi.
Cá nhân tôi cho rằng, trong vòng 20 - 30 năm tới, trung tâm hành chính vẫn chỉ “loanh quanh” ở trung tâm Thủ đô mà thôi. Còn 40 - 50 năm nữa thì không biết thị trường bất động sản sẽ như thế nào, đó là chưa nói đến từ đấy đến lúc đó còn nhiều điều chỉnh.
Chẳng hạn, cách đây khoảng 20 năm, Bộ Chính trị ra nghị quyết về quy hoạch vùng Thủ đô thì đến nay cũng đã chỉnh sửa nhiều.
Nghĩa là ông cho rằng, sốt đất Ba Vì hiện nay chỉ là sốt ảo do “cò” dựng nên hay là thể hiện sự thiếu chuyên nghiệp của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản?
Theo tôi thì đất đai ở khu vực trên cũng chưa đến mức là “sốt”, mà phần lớn là do “cò” tạo dựng lên. Còn nếu có hiện tượng mua bán đất tăng lên thì cũng là do yếu tố tâm lý của nhà đầu tư.
Thực tế thì không chỉ ở khu Ba Vì mà còn ở một số khu vực khác, tâm lý một bộ phận người dân đã có biến động sau khi chúng tôi tổ chức triển lãm đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô với những thông tin như trục Thăng Long, trung tâm hành chính quốc gia, các khu đô thị vệ tinh... Trong đó, nhiều người quan tâm tới thông tin chuyển trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì, nhưng, đó là câu chuyện của hàng chục năm sau.
Người ta chỉ nghe đồn thổi rằng mua bán trao tay sẽ đạt lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, thì cứ lao vào như thiêu thân.
Với kinh nghiệm của mình, tôi có thể khẳng định, đầu tư vào khu vực Xuân Mai, Ba Vì chắc chắn sẽ thu hồi vốn chậm hơn nhiều so với các khu vực khác ở quanh trung tâm. Nhà đầu tư nào mà vội vàng mang tiền rót vào đây, theo tôi đó là một chiến lược đầu tư dại dột. Trung tâm hành chính ở Ba Vì chỉ là quy hoạch mang tính định hướng thôi.
Tất nhiên, chúng ta cũng không loại trừ khả năng có một số nhà đầu tư đã ôm đất từ trước nay đang sử dụng các chiêu để “thổi” giá tăng lên nhằm trục lợi.
Vậy vai trò của cơ quan quản lý ở đâu trong đợt “sốt ảo” này bởi hiện nay luật pháp cũng đã có những điều khoản ngăn chặn đầu cơ đất đai?
Thực tế thì chúng ta cũng chưa có cơ chế nào để ngăn cấm đầu tư đất đai theo kiểu này. Do vậy, không riêng gì ở Hà Nội, nhiều địa phương khác giá nhà đất nói chung vẫn cao và liên tục tăng.
Hơn nữa, cũng vì pháp luật mới chỉ dừng ở mức độ hạn chế đầu cơ nên diễn biến trên thị trường vẫn rất phức tạp, khó kiểm soát. Cơ quan quản lý không thể nắm hết được bởi quyền đầu tư, mua bán là của người dân bởi luật pháp không ngăn cấm.
Nhưng tôi xin lưu ý, những đối tượng không thận trọng, đầu tư vào đất đai quá lớn trong khi không nắm được thông tin quy hoạch chính xác, sẽ phải đối diện với độ rủi ro rất cao.
Thông điệp của ông đến nhà đầu tư đã và đang có ý định "ném" tiền vào khu vực Ba Vì?
Trước hết, tôi có thể khẳng định rằng, nếu có nhiều tiền thì tôi cũng chẳng dại gì mang đi mua đất Ba Vì, bởi đó là đầu tư quá dài hạn. Chỉ có những người thừa tiền, không biết dùng vào việc gì mới lên mua đất trên Ba Vì.
Còn xét về logic, đúng là do thị trường vẫn còn quá thiếu thông tin, thậm chí là còn có cả những thông tin thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Kết cục là vẫn có một bộ phận không nhỏ đầu tư theo tâm lý bầy đàn, thiếu hiểu biết.
Trong bối cảnh như vậy, tôi cho rằng muốn đầu tư thành công phải có tính toán, phân tích cụ thể và kỹ lưỡng dựa trên những thông tin xác thực. Phải xem xét hạ tầng khu vực đó như thế nào, phương hướng phát triển, quy hoạch ra làm sao, lộ trình ưu tiên khu nào làm trước, khu nào làm sau...
Ngay sát trung tâm Hà Nội, nhiều khu đang rất cần đầu tư mà Nhà nước còn chưa đủ kinh phí để làm, nói gì tới tận ở Ba Vì.
Quy hoạch chung Hà Nội: Bảy triệu đô la, ít và nhiều
Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Quy hoạch sư trưởng, Cty Tư vấn Thanh Bình
Nhìn vào quy hoạch chung này Quy hoạch sư trưởng Nguyễn Đỗ Dũng (ảnh), Cty Tư vấn Thanh Bình (TPHCM) mong ước nhiều điều, trong đó có ước muốn quy hoạch chung Hà Nội sẽ không phải là một dự án bất động sản lớn, dẫn đến những cơn sốt nhà mà người nghèo luôn chịu thiệt.
Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội nhấn mạnh chuỗi đô thị mới với nhà nhiều tầng, đường cao tốc thẳng cánh, anh thấy thế nào?
Đường cao tốc và nhà cao tầng dường như là lựa chọn không thể tránh khỏi không chỉ bởi vì chúng hấp dẫn về hình thức đối với một xã hội còn đang ở mức phát triển thấp mà còn vì chúng mang lại những tiện ích và công năng cho một đời sống đô thị hiện đại, những yêu cầu mà đường làng và nhà ba gian-hai chái truyền thống không thể đáp ứng. Đường cao tốc và nhà cao tầng cần được khuyến khích ở Việt Nam bởi chúng là câu trả lời tức thì cho những vấn nạn hiện tại về giao thông, nhà ở, và đô thị hóa đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, lối quần cư truyền thống có nhiều giá trị vô hình như “tình làng nghĩa xóm”. Những giá trị đó không chỉ là một phần của đời sống tinh thần mỗi người Việt mà còn bởi chúng định nghĩa chúng ta là ai trong một thế giới toàn cầu hóa. Đấy chính là lợi thế cạnh tranh của Việt Nam và của những thành phố giàu truyền thống như Hà Nội.
Ngay cả mô hình làng của Việt Nam, thú vị thay, lại có nhiều điểm tương đồng với mô hình “đơn vị láng giềng” mà Clareance Perry phát minh tại New York, Mỹ, vào đầu thế kỷ 20 sau hàng loạt nghiên cứu xã hội học. Như vậy, kể cả trong một lĩnh vực hiện đại vốn được du nhập từ tây phương như quy hoạch đô thị, văn hóa và di sản của chúng ta có rất nhiều kinh nghiệm giá trị mà dường như bị quên lãng.
Nhìn từ góc độ ấy, tôi và nhiều đồng nghiệp luôn đặt ra câu hỏi “Làm sao để đường cao tốc, nhà cao tầng và đô thị hiện đại phải là những phiên bản Việt với rất nhiều tiếp thu từ chính truyền thống của chúng ta và được thiết kế cho người Việt, xứng đáng với tính cách và tinh thần Việt?”.
Phải học hỏi truyền thống, liệu đằng sau nghĩa vụ ấy có đi kèm lòng tự ái dân tộc?
Không hẳn. Đấy còn là cơ hội để các nhà quy hoạch, các kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng trẻ thế hệ chúng tôi thành công trên chính quê hương mình.
Không ít ý kiến hài lòng nhưng…
Có người từng là quan chức, thậm chí từng là bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng bày tỏ thất vọng trước những thiếu sót trong quy hoạch chung.
Tôi nghĩ cũng có không ít ý kiến hài lòng, hồ hởi với bản quy hoạch chung Hà Nội đấy chứ. Nhiều ý kiến trái chiều về một bản quy hoạch là bình thường, nhất là đối với một thành phố quan trọng và để lại nhiều cảm xúc như Hà Nội. Vấn đề đặt ra là những ý kiến trái chiều đó được tiếp nhận và xử lý thế nào thôi.
Điều tôi cảm thấy tiếc là quy hoạch Hà Nội vẫn thực hiện theo phương pháp tiếp cận từ trên xuống. Chính quyền thuê chuyên gia thực hiện quy hoạch theo đề bài do chính quyền đặt ra và sau đó lấy ý kiến nhân dân. Lẽ ra, để đạt được đồng thuận, nên có sự tham gia của dân ngay từ khi xây dựng tầm nhìn cũng như mục tiêu của đồ án.
Và đồ án nếu chưa thành công cũng do một số khó khăn?
Thời gian là một thách thức lớn của đồ án quy hoạch chung khi phải triển khai trong vòng hơn một năm trong khi nguồn thông tin thống kê (dân số, giao thông, kinh tế, môi trường, v.v…) và bản đồ của chúng ta còn sơ sài. Có lẽ đây là một kỷ lục thế giới mới về lập quy hoạch chung một siêu thành phố.
Mặt khác, tôi nghĩ 7 triệu USD là quá nhiều để thực hiện một đồ án nặng về thể hiện như chúng ta đã thấy. Nhưng sẽ là không đủ để thực hiện một đồ án hoàn chỉnh với những nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế, dân số, môi trường, giao thông, quản lý đô thị, như nhiều người kỳ vọng.
Theo anh, tiêu chí nào là tiên quyết để lựa chọn nhà tư vấn?
Cái này, nhờ anh hỏi Bộ Xây dựng hộ tôi. Thông qua chính website của các thành viên trong liên doanh tư vấn PPJ thì, dường như đồ án quy hoạch chung Hà Nội là kinh nghiệm mới mẻ đối với họ. Jina và Perkin Eastman đều là các Cty kiến trúc đơn thuần và Posco là một tập đoàn công nghiệp. Những kinh nghiệm trước đó của Jina và Perkin Eastman chỉ rút ra từ xây dựng những khu đô thị mới với mục đích rõ ràng của khách hàng là đầu tư xây dựng nhà ở, văn phòng, khu thương mại dịch vụ, để kinh doanh.
Hà Nội không phải là dự án bất động sản
Suvendu đến từ tổ chức Drik, Ấn Độ, chỉ thích khám phá phố cổ Hà Nội đông đúc chật hẹp thay vì đến các khu cao tầng (Ảnh: Quốc Dũng)
Gần như thế. Họ chỉ việc tạo ra không gian đô thị đẹp với số lượng công trình được tính toán theo kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư. Nhưng Hà Nội không phải là một dự án bất động sản.
Vậy các nhà tư vấn phải làm gì?
Tư vấn phải làm những việc vô cùng phức tạp và khó khăn trong điều kiện Việt Nam như dự báo tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng dân số, nhu cầu việc làm, xác định chức năng kinh tế – xã hội cho từng thành phố vệ tinh, đề xuất giải pháp bảo tồn phố cổ hay tính toán nhu cầu giao thông, giải pháp chống kẹt xe hay xác định khu vực môi trường cần bảo tồn, v.v…
Anh thấy thế nào khi các nhà chuyên môn trong từng lĩnh vực cụ thể thất vọng về chất lượng đồ án?
Tôi không ngạc nhiên. Danh sách công việc mà tư vấn phải làm còn rất dài. Với 7 triệu USD, chúng ta đã giao phó cho một liên doanh nước ngoài công việc rất khó khăn là biến một thành phố còn ngổn ngang và lộn xộn với ba triệu dân đô thị và ba triệu dân nông thôn thành một thành phố vô cùng thịnh vượng và tươi đẹp. Bất cập trong đồ án không thể chỉ do tư vấn. Cách chúng ta ra đề bài và thực hiện quy hoạch vẫn chưa rũ bỏ tư duy của một thời bao cấp.
Một thành phố không phải là một đối tượng thiết kế mà là một tiến trình xã hội. Chúng ta có thể xây dựng khu Phú Mỹ Hưng ở TP Hồ Chí Minh trong vòng 10 năm. Nhưng để Hà Nội trở thành như hôm nay, cần 1.000 năm. Trong 1.000 năm đó, hàng triệu triệu người đã tham gia, từ làm đường, xây nhà, đắp đê cho đến việc trồng giàn hoa giấy trước nhà. Nhiều thế hệ đã kiến tạo nên Hà Nội như hôm nay bằng chính những hành vi đời thường của mình.
Nhưng hãy thử xem lại những bức ảnh Hà Nội 20 năm qua, tức khoảng thời gian gần ta nhất, ta sẽ thấy đó là một thành phố rất khác so với những gì chúng ta hình dung trước đó. Năm 1990, ai có thể dự đoán Hà Nội 20 năm sau sẽ tràn ngập xe máy, ô tô, và cao ốc?
Nhưng làm sao để có thể dự báo và định hình đô thị 20 năm sau?
Ở hầu hết các quốc gia phát triển, người làm quy hoạch không phải là kiến trúc sư, mà là nhà quy hoạch với chuyên môn về kinh tế học, dân số học, địa lý học, chính trị học, tương lai học, v.v… Rất nhiều người trong số đó còn nghiên cứu về những vấn đề như thị trường dầu mỏ.
Điều dễ nhận ra là các nhà quy hoạch Việt Nam, vốn chủ yếu có nền tảng là lĩnh vực kiến trúc, dễ sa đà vào hình thức tác phẩm hơn là tính hợp lý, khả năng vận hành trong hiện tại và tương lai, cũng như triết lý và mô hình tổ chức xã hội đằng sau mỗi ý đồ quy hoạch.
Quá đắt nếu…
Anh thấy các dự án phát triển khu đô thị nổi bật từ Bắc chí Nam ra sao?
Hầu hết những nơi có dịp thăm quan, tôi thấy những yêu cầu quan trọng của đời sống thường nhật vẫn chưa được quan tâm đúng mức như chỗ đậu xe, điểm thu gom rác thải, chống ồn, hạn chế giao thông ngoại khu hay đảm bảo dịch vụ công cộng và công viên cây xanh trong bán kính đi bộ trung bình.
Tại một khu đô thị mới như Trung Hòa – Nhân Chính của Hà Nội, vỉa hè vẫn được sử dụng vào việc đậu ô tô và xe máy hơn là đi bộ. Hay trên một trục đường chính mới mở của thành phố Biên Hòa, một đoạn vườn hoa bên đường bị biến thành điểm gom rác thải.
Nhưng đó có vẻ chỉ là những chi tiết nhỏ?
Nếu những điều nhỏ nhặt ấy không được quan tâm, chất lượng của sản phẩm thiết kế, những khu đô thị và cuộc sống trong đó, sẽ giảm sút và nhiều rủi ro. Chẳng hạn 70% diện tích của TP Hồ Chí Minh nằm trong vùng ngập triều nhưng quy hoạch chung năm 1998 không hề đề cập “chi tiết nhỏ” ấy.
Những dự án như Phú Mỹ Hưng được cho là làm biến đổi những đầm lầy hoang sơ thành đô thị hiện đại? Đấy chẳng phải là tích cực của quy hoạch đô thị sao?
Nhưng chưa ai đặt câu hỏi liệu có phải những dự án như vậy đang đẩy rủi ro lụt lội cho các khu vực khác của thành phố, bởi san lấp một diện tích đầm lầy, đất ruộng là lấy đi một diện tích vốn có khả năng trữ lượng nước tương đối lớn. Phát triển Nam Sài Gòn là hợp lý nếu có tầm nhìn xa nhằm đảm bảo phát triển một khu vực không làm gia tăng rủi ro cho một khu vực khác.
Anh có góp ý gì nữa không cho những người làm quy hoạch chung Hà Nội?
Tôi mong quy hoạch chung Hà Nội không phải là một mô tả về tương lai Hà Nội 20-40 năm nữa như một dự án bất động sản lớn, dẫn đến những cơn sốt nhà đất mà người nghèo luôn chịu thiệt. Tôi mong quy hoạch chung Hà Nội phải là công cụ giải quyết các vấn nạn đô thị hiện tại và là ngọn lửa thắp sáng trong trí tưởng tượng của các thế hệ sau, đó về một thủ đô đi đến tương lai tươi sáng hơn. Mong chúng ta trả số tiền 7 triệu USD không phải chỉ để nhìn thấy mơ ước của mình trên video, ảnh phối cảnh và sa bàn kiến trúc để, ngày nào đó, quy hoạch chung Hà Nội trở thành quy hoạch treo khổng lồ.
Để đạt được mong ước ấy, để thành công trên chính quê hương mình, một trong những việc cần làm ngay là phải sớm đi đến nhận thức rằng, kiến trúc sư chỉ có thể làm quy hoạch chung Hà Nội nếu anh ta có kiến thức về tất cả những vấn đề mà một đô thị lớn như Hà Nội phải đối mặt.
Quy hoạch Hà Nội: Giao thông vẫn bị bắt làm “con tin”
Rất mong các nhà quy hoạch quan tâm, lắng nghe ý kiến đóng góp và thực sự cầu thị để có một quy hoạch thủ đô, nhất là về hệ thống giao thông đô thị khoa học, mang tính thực tiễn, và khả thi.
Giao thông Hà Nội cũ chuẩn xác và khoa học
Nói đến quy hoạch một thủ đô trước hết phải nói đến mạng lưới giao thông đô thị, từ trung tâm đô thị nối liền với hệ thống giao thông quốc gia. Ở những đô thị nhỏ thì mạng lưới giao thông thường theo mạng bàn cờ. Những đô thị lớn hầu hết được tổ chức theo mạng xuyên tâm. Ở các quốc gia trên thế giới, những đô thị lớn như Moscow, Bắc Kinh, Tokyo…kết hợp mạng xuyên tâm với hệ thống các vành đai, hoặc thậm chí giữa các mạng xuyên tâm vành đai là các mạng bàn cờ xen vào.
Thành Đại La của chúng ta xây dựng vào năm 864-874 do Cao Biền thực hiện. Lý Thái Tổ và các vương triều nhà Lý hoàn thiện bổ sung nâng cao và dựng kinh thành Thăng Long bao gồm cả thành và kinh đô. Mãi đến năm 1886 thực dân Pháp đặt Hà Nội thành đất nhượng địa mới quy hoạch lại.
Quy hoạch Hà Nội thời Pháp thuộc, hệ thống giao thông là những trục xuyên tâm gồm: Đường 1 chạy từ Hà Nội dọc theo đất nước về hai phía Bắc Nam. Phía Bắc lên đến mục Nam Quan, phía Nam chạy dọc miền Trung vào đến Sài Gòn rồi xuống Cà Mau. Đường số 2 chạy từ trung tâm Thủ đô về phía Tây Bắc qua Phú Thọ, Yên Bái, Lào Cai. Đường số 3 qua Thái Nguyên Bắc Cạn, Hà Giang. Đường số 5 từ trung tâm Hà Nội qua Hải Dương, Hải Phòng. Đường số 6 từ Hà Nội theo hướng Tây lên Hoà Bình, Sơn La, Lai Châu nối với Lào.
Ngoài ra còn có một số tuyến đường như tuyến đường 11 nay là đường 32 bổ sung cho tuyến đường số 2 qua Sơn Tây, Phú Thọ, đường số 22 nay là Quốc lộ 21B từ Hà Đông đi Phủ Lý.
Ý nghĩa của những con đường này trước hết là tổ chức hệ thống giao thông làm hướng phát triển đô thị, nhưng đồng thời là huyết mạch để tổ chức hệ thống hành chính trong cả nước thông suốt từ các tỉnh đến trung ương. Là điều kiện nhằm khai thác những tài nguyên khoáng sản phục vụ chế độ thực dân và đàn áp các phong trào nổi dậy của nhân dân khi cần thiết. Phải nói hệ thống giao thông các trục xuyên tâm của thủ đô Hà Nội được xây dựng thời đó là chuẩn xác và khoa học.
Giao thông Hà Nội nay: Bất an?
Sau khi giành được độc lập, nhà nước ta đã không ngừng mở rộng nâng cấp hiện đại hoá các tuyến đường này nhằm phục vụ việc mở rộng các khu đô thị ngày càng đòi hỏi phát triển về quy mô, tính chất cho kịp với trào lưu chung.
Chúng ta còn mở thêm một số tuyến đường mới như: Đường 1 mới Pháp Vân- Cầu Giẽ; đặc biệt là tuyến đường Láng- Hoà Lạc. Những tuyến đường này hiện đại hơn, quy mô gấp nhiều lần so với trước góp phần cải thiện năng lực vận tải cũng như phục vụ cho việc mở rộng vùng đô thị mới.
Hệ thống đường vành đai: Thời Pháp hệ thống vành đai số 1 nối năm cửa ô, vành đai số 2 là đường từ Ngã Tư Sở đi về hai chiều Láng và Chợ Mơ. Vành đai này thực chất chưa hoàn chỉnh.
Quy hoạch mới thấy xuất hiện một tuyến đường trục xuyên tâm, điểm đầu Hoàng Quốc Việt qua ngã tư Phạm Văn Đồng nối với đường 21 (đường Cu Ba). Tuyến đường này dài 30 km đúng bằng đường dài Láng- Hoà Lạc. Con đường này được đặt tên là trục Thăng Long, có người còn gọi là trục tâm linh hướng chính Đông- Tây. Đầu tư tuyến đường vào khoảng trên 100 nghìn tỷ đồng.
Một câu hỏi đặt ra: Có nên xuất hiện trục đường này hay không và nếu có thì nên ở quy mô nào?
Trục đường theo hướng chính Đông – Tây làm cho giao thông cực kỳ bất an. Buổi sáng, các phương tiện đi từ Tây sang Đông, buổi chiều từ Đông sang Tây, lúc nào lái xe cũng đối mặt với hướng mặt trời gây mỏi mệt bức xúc về thần kinh, ảnh hưởng đến sức khoẻ rất dễ dẫn đến tai nạn.
Hơn nữa trục đường này điểm mở đầu là đường Đê La Thành, điểm kết thúc là đường Cu Ba. Dọc trục Thăng Long không thấy một nội dung mang ý nghĩa lịch sử văn hoá kinh tế, chính trị và khu đô thị nào thì vấn đề đặt ra là có nhất thiết phải xây dựng tuyến trục đường này hay không?
Trục đường Láng- Hoà Lạc đang được khẩn trương xây dựng có quy mô hiện đại vào bậc nhất Đông Nam Á thì có nhất thiết phải làm một trục đường khác với quy mô lớn hơn và hiện đại hơn không. Tuyến trục đường Láng- Hoà Lạc nối từ hồ Tây qua đường Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Trần Duy Hưng đến ngã tư Hoà Lạc, rồi làng văn hoá các dân tộc Việt Nam ở Đồng Mô và núi Ba Vì. Trục đường này đi qua các trung tâm văn hoá, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia như vậy đã quá đủ về mặt ý nghĩa của nó rồi.
Còn nếu muốn quy hoạch trục đường từ đường Hoàng Quốc Việt đến đường 21 thì chỉ nên ở quy mô vừa phải như tuyến đường 32 hiện nay mà thôi và cũng chưa nên xây dựng trong thời gian trước mắt, trong khi ta đang phải tập trung vốn để phải làm nhiều việc cấp bách hơn. Việc đầu tư quá lớn đều dựa vào nguồn vốn đi vay của nước ngoài rất đáng lo ngại. Bây giờ đi vay thì mai này sẽ phải trả nợ, gây thêm khó khăn cho nền kinh tế đất nước.
Hệ thống đường vành đai hiện nay đang dần được hoàn thiện: Đường vành đai 1, vành đai 3 và chuẩn bị tập trung xây dựng vành đai 4. Vấn đề đặt ra quy hoạch vành đai 5 là hết sức cần thiết. Cự ly các vành đai này không cách xa nhau là mấy, vậy tại sao lại đặt vấn đề quy hoạch vành đai 4,5?
Vành đai 4,5 có tên là trục kinh tế Bắc- Nam. Nếu xây dựng tuyến vành đai này sẽ mất hàng nghìn ha ruộng lúa hai vụ mà chỉ để tạo nên một con đường phục vụ cho một số cụm đô thị lẻ tẻ mang tên là trục Xanh sinh thái thì không đáng lãng phí đất đai như vậy.
Đây là tuyến đường chưa được nghiên cứu kỹ, nó chỉ phục vụ mục đích lấy đất canh tác làm đô thị. Rồi đây khi chưa ra đời tuyến đường này nếu cung cách quản lý vẫn như hiện tại, rồi nhà cửa lại mọc lên một cách lộn xộn như đã xảy ra ở nhiều tuyến đường khác thì chỉ lợi bất cập hại.
Kế hoạch 1 cần giải pháp 10
Việc lấy quá nhiều đất canh tác sẽ ảnh hưởng đến chính sách an ninh lương thực của đất nước, đòi hỏi những người làm công tác quy hoạch cần lưu ý. Rồi vấn đề chính sách nông thôn, nông nghiệp và nông dân có còn ý nghĩa gì với người nông dân nơi tuyến đường đi qua khi họ không còn ruộng đất để canh tác, không còn nghề để sống. Cuộc sống của họ sẽ ra sao?
Nếu vì ý nghĩa vùng sinh thái Xanh cần thiết cho một thủ đô kết hợp với du lịch sinh thái, thì tại sao không sử dụng 2 bên triền sông Nhuệ và sông Đáy sẽ thực tế hơn và lợi ích lớn lao hơn.
Quy hoạch vùng nội đô bên trong vành đai 4 gồm các khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Dương Nội, Văn Phú, Thanh Hà, Gia Lâm, Mê Linh tạo ra một đô thị cân đối hoàn chỉnh về tất cả các phương là phương án thực tế và khả thi.
Vấn đề môi trường hiện nay được coi là một vấn nạn. Sự ô nhiễm của tất cả hệ thống sông ngòi, ao hồ xem ra vô phương cứu chữa. Trong định hướng quy hoạch vẫn chỉ thấy những khẩu hiệu, thực tế hình như chúng ta đã quen “nói rồi để đấy”.
Sự ngán ngẩm của người dân về nạn ô nhiễm tồn tại quá nhiều năm, bởi tình trạng ô nhiễm luôn dẫm chân tại chỗ. Con sông Đáy trở thành con sông kiệt cạn dòng chảy từ lâu, sông Nhuệ, sông Tô Lịch đang là dòng sông đen đầy mùi xú uế, đâu còn mộng mơ như chính tên của nó nữa.
Chúng ta mơ về một thủ đô to đẹp và xanh sạch hơn. Nhưng kế hoạch 1, cần phải có giải pháp 10 mới thành công được.
Rất mong các nhà quy hoạch quan tâm, lắng nghe ý kiến đóng góp và thực sự cầu thị để có một quy hoạch thủ đô, nhất là về hệ thống giao thông đô thị khoa học, mang tính thực tiễn, và khả thi. Đó cũng là việc kế thừa và tôn vinh công lao tổ tiên khi chọn đất Thăng Long định đô. Để thủ đô đất Việt xứng tầm văn minh, hiện đại, đẹp, sạch, xanh, và không thua kém thủ đô các nước trên thế giới.
Tác giả: KTS Nguyễn Địch Long / Tuần Việt Nam
Giao thông Hà Nội cũ chuẩn xác và khoa học
Hà Nội thời Pháp thuộc (Ảnh: sator.forum.com)
Thành Đại La của chúng ta xây dựng vào năm 864-874 do Cao Biền thực hiện. Lý Thái Tổ và các vương triều nhà Lý hoàn thiện bổ sung nâng cao và dựng kinh thành Thăng Long bao gồm cả thành và kinh đô. Mãi đến năm 1886 thực dân Pháp đặt Hà Nội thành đất nhượng địa mới quy hoạch lại.
Quy hoạch Hà Nội thời Pháp thuộc, hệ thống giao thông là những trục xuyên tâm gồm: Đường 1 chạy từ Hà Nội dọc theo đất nước về hai phía Bắc Nam. Phía Bắc lên đến mục Nam Quan, phía Nam chạy dọc miền Trung vào đến Sài Gòn rồi xuống Cà Mau. Đường số 2 chạy từ trung tâm Thủ đô về phía Tây Bắc qua Phú Thọ, Yên Bái, Lào Cai. Đường số 3 qua Thái Nguyên Bắc Cạn, Hà Giang. Đường số 5 từ trung tâm Hà Nội qua Hải Dương, Hải Phòng. Đường số 6 từ Hà Nội theo hướng Tây lên Hoà Bình, Sơn La, Lai Châu nối với Lào.
Ngoài ra còn có một số tuyến đường như tuyến đường 11 nay là đường 32 bổ sung cho tuyến đường số 2 qua Sơn Tây, Phú Thọ, đường số 22 nay là Quốc lộ 21B từ Hà Đông đi Phủ Lý.
Ý nghĩa của những con đường này trước hết là tổ chức hệ thống giao thông làm hướng phát triển đô thị, nhưng đồng thời là huyết mạch để tổ chức hệ thống hành chính trong cả nước thông suốt từ các tỉnh đến trung ương. Là điều kiện nhằm khai thác những tài nguyên khoáng sản phục vụ chế độ thực dân và đàn áp các phong trào nổi dậy của nhân dân khi cần thiết. Phải nói hệ thống giao thông các trục xuyên tâm của thủ đô Hà Nội được xây dựng thời đó là chuẩn xác và khoa học.
Giao thông Hà Nội nay: Bất an?
Một góc đường Hoàng Quốc Việt (Ảnh: muare.vn)
Chúng ta còn mở thêm một số tuyến đường mới như: Đường 1 mới Pháp Vân- Cầu Giẽ; đặc biệt là tuyến đường Láng- Hoà Lạc. Những tuyến đường này hiện đại hơn, quy mô gấp nhiều lần so với trước góp phần cải thiện năng lực vận tải cũng như phục vụ cho việc mở rộng vùng đô thị mới.
Hệ thống đường vành đai: Thời Pháp hệ thống vành đai số 1 nối năm cửa ô, vành đai số 2 là đường từ Ngã Tư Sở đi về hai chiều Láng và Chợ Mơ. Vành đai này thực chất chưa hoàn chỉnh.
Quy hoạch mới thấy xuất hiện một tuyến đường trục xuyên tâm, điểm đầu Hoàng Quốc Việt qua ngã tư Phạm Văn Đồng nối với đường 21 (đường Cu Ba). Tuyến đường này dài 30 km đúng bằng đường dài Láng- Hoà Lạc. Con đường này được đặt tên là trục Thăng Long, có người còn gọi là trục tâm linh hướng chính Đông- Tây. Đầu tư tuyến đường vào khoảng trên 100 nghìn tỷ đồng.
Một câu hỏi đặt ra: Có nên xuất hiện trục đường này hay không và nếu có thì nên ở quy mô nào?
Trục đường theo hướng chính Đông – Tây làm cho giao thông cực kỳ bất an. Buổi sáng, các phương tiện đi từ Tây sang Đông, buổi chiều từ Đông sang Tây, lúc nào lái xe cũng đối mặt với hướng mặt trời gây mỏi mệt bức xúc về thần kinh, ảnh hưởng đến sức khoẻ rất dễ dẫn đến tai nạn.
Hơn nữa trục đường này điểm mở đầu là đường Đê La Thành, điểm kết thúc là đường Cu Ba. Dọc trục Thăng Long không thấy một nội dung mang ý nghĩa lịch sử văn hoá kinh tế, chính trị và khu đô thị nào thì vấn đề đặt ra là có nhất thiết phải xây dựng tuyến trục đường này hay không?
Trục đường Láng- Hoà Lạc đang được khẩn trương xây dựng có quy mô hiện đại vào bậc nhất Đông Nam Á thì có nhất thiết phải làm một trục đường khác với quy mô lớn hơn và hiện đại hơn không. Tuyến trục đường Láng- Hoà Lạc nối từ hồ Tây qua đường Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Trần Duy Hưng đến ngã tư Hoà Lạc, rồi làng văn hoá các dân tộc Việt Nam ở Đồng Mô và núi Ba Vì. Trục đường này đi qua các trung tâm văn hoá, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia như vậy đã quá đủ về mặt ý nghĩa của nó rồi.
Còn nếu muốn quy hoạch trục đường từ đường Hoàng Quốc Việt đến đường 21 thì chỉ nên ở quy mô vừa phải như tuyến đường 32 hiện nay mà thôi và cũng chưa nên xây dựng trong thời gian trước mắt, trong khi ta đang phải tập trung vốn để phải làm nhiều việc cấp bách hơn. Việc đầu tư quá lớn đều dựa vào nguồn vốn đi vay của nước ngoài rất đáng lo ngại. Bây giờ đi vay thì mai này sẽ phải trả nợ, gây thêm khó khăn cho nền kinh tế đất nước.
Hệ thống đường vành đai hiện nay đang dần được hoàn thiện: Đường vành đai 1, vành đai 3 và chuẩn bị tập trung xây dựng vành đai 4. Vấn đề đặt ra quy hoạch vành đai 5 là hết sức cần thiết. Cự ly các vành đai này không cách xa nhau là mấy, vậy tại sao lại đặt vấn đề quy hoạch vành đai 4,5?
Vành đai 4,5 có tên là trục kinh tế Bắc- Nam. Nếu xây dựng tuyến vành đai này sẽ mất hàng nghìn ha ruộng lúa hai vụ mà chỉ để tạo nên một con đường phục vụ cho một số cụm đô thị lẻ tẻ mang tên là trục Xanh sinh thái thì không đáng lãng phí đất đai như vậy.
Đây là tuyến đường chưa được nghiên cứu kỹ, nó chỉ phục vụ mục đích lấy đất canh tác làm đô thị. Rồi đây khi chưa ra đời tuyến đường này nếu cung cách quản lý vẫn như hiện tại, rồi nhà cửa lại mọc lên một cách lộn xộn như đã xảy ra ở nhiều tuyến đường khác thì chỉ lợi bất cập hại.
Kế hoạch 1 cần giải pháp 10
Làm sao giải quyết ùn tắc kiểu này ở Hà Nội (Ảnh: nhansuvietnam.vn)
Nếu vì ý nghĩa vùng sinh thái Xanh cần thiết cho một thủ đô kết hợp với du lịch sinh thái, thì tại sao không sử dụng 2 bên triền sông Nhuệ và sông Đáy sẽ thực tế hơn và lợi ích lớn lao hơn.
Quy hoạch vùng nội đô bên trong vành đai 4 gồm các khu đô thị Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Dương Nội, Văn Phú, Thanh Hà, Gia Lâm, Mê Linh tạo ra một đô thị cân đối hoàn chỉnh về tất cả các phương là phương án thực tế và khả thi.
Vấn đề môi trường hiện nay được coi là một vấn nạn. Sự ô nhiễm của tất cả hệ thống sông ngòi, ao hồ xem ra vô phương cứu chữa. Trong định hướng quy hoạch vẫn chỉ thấy những khẩu hiệu, thực tế hình như chúng ta đã quen “nói rồi để đấy”.
Sự ngán ngẩm của người dân về nạn ô nhiễm tồn tại quá nhiều năm, bởi tình trạng ô nhiễm luôn dẫm chân tại chỗ. Con sông Đáy trở thành con sông kiệt cạn dòng chảy từ lâu, sông Nhuệ, sông Tô Lịch đang là dòng sông đen đầy mùi xú uế, đâu còn mộng mơ như chính tên của nó nữa.
Chúng ta mơ về một thủ đô to đẹp và xanh sạch hơn. Nhưng kế hoạch 1, cần phải có giải pháp 10 mới thành công được.
Rất mong các nhà quy hoạch quan tâm, lắng nghe ý kiến đóng góp và thực sự cầu thị để có một quy hoạch thủ đô, nhất là về hệ thống giao thông đô thị khoa học, mang tính thực tiễn, và khả thi. Đó cũng là việc kế thừa và tôn vinh công lao tổ tiên khi chọn đất Thăng Long định đô. Để thủ đô đất Việt xứng tầm văn minh, hiện đại, đẹp, sạch, xanh, và không thua kém thủ đô các nước trên thế giới.
Tác giả: KTS Nguyễn Địch Long / Tuần Việt Nam
Bộ trưởng GTVT: “Không nên ngại trục Thăng Long lớn quá”
- Trả lời phỏng vấn về vấn đề giao thông trong đồ án quy hoạch chung Hà Nội, Bộ trưởng GTVT Hồ Nghĩa Dũng đã bày tỏ như vậy. Ông Dũng cũng cho rằng, không thể sớm giải quyết vấn đề ách tắc giao thông của Thủ đô…
Thưa ông, một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều người đối với Đồ án quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050 là quy hoạch giao thông. Ông đánh giá như thế nào về quy hoạch giao thông trong đồ án này?
Trong quy hoạch phát triển giao thông vận tải Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 do Bộ Giao thông vận tải kết hợp với Hà Nội cũng như tư vấn HIDEP xây dựng được Thủ tướng phê duyệt, về tổng thể giao thông Hà Nội đã tương đối hoàn chỉnh.
Là một nội dung trong đồ án quy hoạch xây dựng đô thị lần này, quy hoạch giao thông hướng tới kết nối với các khu vực mới, Hà Tây cũ, các vành đai.
Ở đây có mấy điểm đáng chú ý. Trước hết, đường vành đai 3 thuộc Hà Nội cũ cơ bản như trước, còn vành đai 4 qua Hà Tây cũ, qua một số tỉnh, vẫn hợp lý, trong khi vành đai 5 vẫn qua Hà Tây cũ rồi kết nối với các tỉnh Bắc Bộ…
Tuy nhiên, giữa vành đai 3 và vành đai 4 lần này quy hoạch một vành đai gần như là vành đai 3,5 để tạo ra một trục đô thị xung quanh đó. Giữa vành đai 4 , vành đai 5, chúng ta tạo ra vành đai 4,5 nhằm liên kết giữa các đô thị vệ tinh. Mục tiêu của chúng ta là kéo giãn nội đô ra.
Đồ án quy hoạch chung đặt ra nhiều bài toán cho giao thông (Ảnh: Cấn Cường)
Thứ 2, về các trục xuyên tâm, trục lớn nhất chúng ta đang thực hiện là Láng - Hoà Lạc, trước đây mang ý nghĩa kết nối giữa Hà Nội với Hà Tây, nhưng sau khi khi mở rộng Hà Nội lại thành cao tốc đô thị và tương lai sẽ trở thành một trục cao tốc đô thị hoàn chỉnh.
Chính vì thế, vừa qua đã phải điều hỉnh lại thiết kế, lên tới 8 làn, 2 làn gom và hầu như không có nút giao bằng mà chỉ có nút giao vượt, kể cả nút giao lớn nhất nối với quốc lộ 21 - nút giao sẽ được sửa chữa, hoàn chỉnh để nối trục Láng - Hoà Lạc thẳng tới Hoà Bình…
Trục Thăng Long, một trong những điểm nhấn của đồ án quy hoạch chung Hà Nội nối đường Hoàng Quốc Việt với chân núi Ba Vì đã nhận được nhiều ý kiến phản biện. Có cần thiết thêm một trục như vậy khi đã có trục Hoà Lạc rất lớn như ông vừa nói ở trên cùng với một trục khác, đường 32?
Theo tôi là nên có. Các nhà tư vấn phân tích, đó là trục vừa có ý nghĩa kết nối trung tâm cũ, trung tâm chính trị với trung tâm hành chính mới sau này, vừa mang ý nghĩa về văn hoá.
Cần thiết phải có một trục như thế, nhưng quy mô như thế nào mình phải tính cho hài hoà. Sang bước thiết kế chi tiết, chúng ta sẽ xem xét cụ thể về vấn đề này.
Có nên làm trục này thành một đại lộ như lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nói, thưa ông?
Đường của ta thường nhỏ, trong khi tham khảo ở các nước, đường đô thị, nhất là những trục chính, họ thường làm lớn. Chính vì vậy, chúng ta không nên ngại là lớn quá.
Ông vừa nói về quy hoạch các đường vành đai, đường xuyên tâm, nhưng có những ý kiến cho rằng, nếu chúng ta vẫn làm đường vành đai, xuyên tâm sẽ không giải quyết được ách tắc và thay vì kiểu giao thông “mạng nhện” này, nên giải quyết vấn đề bằng tàu điện ngầm?
Ngay cả tàu điện cũng phải kết hợp trên cơ sở các trục xuyên tâm, các tuyến vành đai đó. Tôi nói ví dụ, vành đai 3, sau này cũng sẽ có một tuyến đường sắt đô thị theo vành đai đó. Bên cạnh trục xuyên tâm đường Láng - Hoà Lạc là đường sắt trên cao.
Bộ trưởng Hồ Nghĩa Dũng trả lời phỏng vấn bên hành lang Quốc hội (Ảnh: Việt Hưng)
Cho nên đường sắt và đường bộ vẫn nằm trên đường vành đai và trục xuyên tâm đó chứ không phải chỉ là đường bộ không.
Nhiều người lo ngại đồ án quy hoạch chung Hà Nội được thực hiện khi chưa có quy hoạch ngầm có thể dẫn tới việc không giải quyết được những vấn đề phát sinh sau này?
Bây giờ phải có quy hoạch chung đã, sau đó quy hoạch chi tiết mới xác định được quy hoạch ngầm ra sao. Mình chưa có quy hoạch chung trước thì làm sao xác định được quy hoạch ngầm.
Vậy điểm gì khiến ông băn khoăn nhất về vấn đề giao thông trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội?
Tôi băn khoăn vấn đề tổ chức thực hiện. Tôi cho rằng, trên cơ sở quy hoạch đó, mình tổ chức thực hiện cho tốt, cho đúng thì có thể thành công.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội đề ra mục tiêu giải quyết vấn đề ách tắc giao thông vào năm 2030, nhưng nhiều đại biểu Hội đồng nhân dân thành phố cho rằng, như vậy là quá chậm. Quan điểm của Bộ trưởng về vấn đề này như thế nào?
Thực hiện cho được quy hoạch phát triển giao thông đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030 Chính phủ đã phê duyệt, chúng ta sẽ kiểm soát được tổ chức giao thông của chúng ta, trên cơ sở đó giải quyết được vấn đề ách tắc giao thông.
Nếu chưa thực hiện được, chúng ta chưa thể kiểm soát chặt chẽ, bền vững và chuyện ách tắc vẫn còn dài. Cho nên nói tưởng quá dài, nhưng theo quy hoạch đó, 10 năm nữa, 20 năm nữa anh mới giải quyết được các vấn đề đô thị, giao thông đô thị… Anh làm sớm cũng không được.
Xin cảm ơn ông!
bao dantri
